宅建の譲渡所得の特例｜3000万円控除と住宅ローン控除の併用

宅建試験で譲渡所得の特例を学ぶとき、まず迷いやすいのが、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（以下「3,000万円の特別控除」）と、住宅借入金等特別控除（一般には住宅ローン控除と呼ばれます）を併用できるかどうかです。結論から言うと、新しい家を居住の用に供した年とその前後の一定の期間に、3,000万円の特別控除の適用を受けていると、住宅ローン控除は受けられません（租税特別措置法41条21項・22項）。つまり、この2つは、表1で「併用できない」とされる組合せです。

ただし、併用できるかどうかを考える組合せは、これだけではありません。家を譲渡したときの譲渡所得の特例には、3,000万円の特別控除のほかに、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（以下「軽減税率の特例」）と、特定の居住用財産の買換えの特例（一般には買い替え特例と呼ばれます）があります。そして、この3つの特例と住宅ローン控除をあわせた4つの特例の間には、併用できる組合せと、併用できない組合せが混ざっています。

そこで、このページでは、4つの特例の併用可否を表1のマス目で見渡し、表2でその理由を確かめます。そのうえで、表3で居住用財産を譲渡した場合の3つの特例の要件、表4で住宅ローン控除の要件、表5で土地建物等の譲渡所得の税率と所有期間の判定をそれぞれ整理し、表6で令和9年度に向けて確定しているものと、まだ決まっていないものを分けています。まずは表1から見ていきましょう。

本記事は、2026年9月時点の租税特別措置法と所得税法にもとづき、令和8年度（2026年10月）の本試験の制度に合わせて書いています。

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4つの特例の併用可否

この見出しで押さえておきたい視点は、表1のマス目を「譲渡で利益が出た場合の特例どうし」と「その特例と、新しい家の住宅ローン控除」の関係で読むという1点です。3,000万円の特別控除・軽減税率の特例・買換えの特例は、いずれも家を譲渡して利益が出たときの譲渡所得についての特例です。これに対して、住宅ローン控除は、借入金で新しい家を取得して居住の用に供したときの特例です。

そして、表1の4つの特例について、2つの特例を併用できるかどうかは、それぞれの特例の条文が、ほかのどの特例の適用を受ける場合を除いているかで決まります。表2の理由の欄（「なぜ」）は、組合せごとに、この除き方を書いたものです。したがって、表2を読むときは、組合せを1つずつ覚えるのではなく、「利益が出た場合の特例どうし」と「その特例と住宅ローン控除」のそれぞれで、どちらの条文がどちらの特例を除いているかを確かめると、同じ見方で読み進められます。

「出題」は、昭和63年〜令和7年の本試験の過去問で、年度と問番号を確かめたものだけを載せています。「直近10年」は平成28年〜令和7年の本試験で、その行の論点が選択肢に出た回数です。「問われ方」は、過去問で誤りの選択肢として出た形です。正しい選択肢としてだけ出たものは「（正しい選択肢として出題）」としています。「注意」は、過去問では確かめていませんが、誤解しやすい点です。

3,000万円の特別控除と住宅借入金等特別控除

まず、導入で答えた組合せです。住宅ローン控除の条文は、3,000万円の特別控除の適用を受ける場合を除いています。具体的には、新しい家を居住の用に供した年とその前の一定の年については租税特別措置法41条21項が、その後の一定の年については同条22項が定めていて、どちらの期間に3,000万円の特別控除の適用を受けていても、住宅ローン控除は受けられません。

つまり、この組合せは、居住の用に供した年を基準にして、その前後の一定の期間に譲渡の特例の適用が重なっているかどうかで判断します。何年前から何年後までが対象になるかは、表2のこの組合せの行と、表4の「居住用財産の譲渡の特例との重複」の行で確かめられます。

なお、覚えるときは、古い家を譲渡して利益が出たときの特例と、新しい家の借入金についての特例は、近い時期に重ねては受けられない、と考えると整理しやすくなります。

居住用財産の譲渡の特例と住宅借入金等特別控除

次に、残りの2つの譲渡の特例です。住宅ローン控除の条文（租税特別措置法41条21項・22項）が除いている特例には、3,000万円の特別控除だけでなく、軽減税率の特例と買換えの特例も入っています。したがって、軽減税率の特例と住宅ローン控除、買換えの特例と住宅ローン控除も、3,000万円の特別控除と同じ考え方で「併用できない」になります。表1で、住宅ローン控除と3つの譲渡の特例が交わるマスがすべて「×」になっているのは、この2つの項の定めによるものです。つまり、住宅ローン控除の側から見ると、3つの譲渡の特例のどれについても、居住の用に供した年の前後の一定の期間に適用を受けていれば重ねられない、と1つにまとめて把握できます。なお、このうち軽減税率の特例と住宅ローン控除の組合せは、表2のとおり、直近10年にも出題があります。

3,000万円の特別控除と軽減税率の特例

これに対して、譲渡の特例どうしには、併用できる組合せがあります。それが、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例です。条文上の理由は、軽減税率の特例の条文（租税特別措置法31条の3第1項）が除いているのが、買換えの特例や収用等の課税の繰延べの適用を受ける譲渡であって、そこに3,000万円の特別控除が入っていないことです。

そして、覚えるときは、2つの特例が働く計算の段階が違うと考えると整理しやすくなります。3,000万円の特別控除は、譲渡益から3,000万円を控除する特例です（租税特別措置法35条1項1号）。一方、軽減税率の特例は、課税長期譲渡所得金額のうち一定の金額以下の部分の税率が下がる特例です（同法31条の3第1項1号・2号）。つまり、所得の金額を出す段階で働く特例と、税率をかける段階で働く特例なので、順に使う形になります。ただし、併用できるかどうかの根拠は、前の段落の条文の除き方であって、計算の段階ではありません。計算の順は、表2のこの組合せの行にあります。

特定の居住用財産の買換えの特例と、ほかの特例

続いて、買換えの特例です。表1では、買換えの特例の行は、ほかの3つの特例と交わるマスがすべて「×」です。このうち譲渡の特例どうしの2つのマスについて、理由は両方の条文が、互いを除いていることです。

具体的には、3,000万円の特別控除との組合せでは、買換えの特例の条文（租税特別措置法36条の2第1項）が3,000万円の特別控除の適用を受けている場合を除き、3,000万円の特別控除の条文（同法35条2項）も買換えの特例の適用を受けている場合を除いています。また、軽減税率の特例との組合せでも、軽減税率の特例の条文（同法31条の3第1項）が買換えの特例の適用を受ける譲渡を除き、買換えの特例の条文（同法36条の2第1項）が軽減税率の特例の適用を受けている場合を除いています。したがって、どちらの特例の側から見ても、併用はできません。どの年の適用が問題になるかは、組合せごとに違うので、表2のそれぞれの行で確かめましょう。

なお、買換えの特例は、税を免除する制度ではなく、課税を将来に繰り延べる制度です（表3の「課税の効果」の行）。

4つの特例の外の組み合わせ

さらに、表2の下の段には、4つの特例の外で、あわせて問われる組合せを載せています。ここで留意したいのは、譲渡で損をした場合の特例は、住宅ローン控除との関係では、利益が出た場合の特例とは扱いが逆になるという点です。居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除（租税特別措置法41条の5第1項・4項）は、住宅ローン控除の条文（同法41条21項）が除いている特例に入っていません。したがって、この特例の適用を受けていても、住宅ローン控除は受けられます。表1では住宅ローン控除のマスに「×」が並びますが、損をした場合の特例とは併用できるので、表2の行で結論を確かめておきましょう。

次に、収用等の5,000万円の特別控除です。この特例は、組み合わせる相手によって結論が分かれるので、まとめて「併用できる」とも「併用できない」とも言えません。軽減税率の特例の条文（租税特別措置法31条の3第1項）が除いているのは収用等の課税の繰延べで、5,000万円の特別控除（同法33条の4第1項1号）は入っていないので、要件を満たせば、軽減税率の特例とは併用できます。これに対して、3,000万円の特別控除の条文（同法35条2項1号）は、5,000万円の特別控除を含む収用等の特例の適用を受ける譲渡を除いているので、同じ譲渡について重ねて適用することはできません。また、住宅ローン控除の条文（同法41条21項・22項）が除いている特例に、5,000万円の特別控除は入っていないので、住宅ローン控除とは併用できます。

このように、4つの特例の外の組合せも、表1のマス目と同じく、どちらの条文がどちらの特例を除いているかで結論が決まります。

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居住用財産を譲渡した場合の3つの特例の要件

ここからは、3つの譲渡の特例の要件です。この見出しで意識しておきたいポイントは、所有期間の要件があるかどうかで、3つの特例を分けて読むという1点です。表3は、3つの特例を並べ、所有期間、居住期間、住まなくなった家屋を譲渡する期限、対価、相手方、直近の年の適用の要件と、課税の効果を整理しています。

まず、所有期間です。3,000万円の特別控除は、長期譲渡所得からも短期譲渡所得からも3,000万円を控除できるので、所有期間を問いません（租税特別措置法35条1項1号・2号）。これに対して、軽減税率の特例（同法31条の3第1項）と買換えの特例（同法36条の2第1項）は、いずれも所有期間が10年を超えることを要件としています。したがって、表3の最初の行で、3,000万円の特別控除だけがほかの2つと違うことを確かめておくと、残りの行も読みやすくなります。

次に、所有期間の要件がある2つの特例のうち、さらに要件が加わるのが買換えの特例です。買換えの特例には、居住期間の要件（租税特別措置法36条の2第1項1号）と、譲渡に係る対価の額の上限（同項）があり、3,000万円の特別控除と軽減税率の特例には、どちらもありません。つまり、居住期間と対価の上限は、買換えの特例だけにある要件です。それぞれの年数や金額は、表3の各行で確かめましょう。

そして、相手方の要件は、3つの特例のいずれにもあります。配偶者や直系血族など特別の関係がある者への譲渡には、3つの特例のどれも適用できません（租税特別措置法35条2項1号・31条の3第1項・36条の2第1項）。

ただし、直近の年に特例の適用を受けている場合の要件は、3つの特例で内容が異なります。除かれる年の範囲も、除かれる特例の種類も、それぞれの特例の条文が別々に定めています（租税特別措置法35条2項・31条の3第1項・36条の2第1項）。したがって、この要件は、特例ごとに表3の「直近の年に特例の適用を受けている場合」の行で確かめましょう。

なお、表3の最後の「課税の効果」の行にある、買換えの特例は課税が繰り延べられるという点は、表2で買換えの特例とほかの特例の組合せを見たときに補足した性質と同じものです。

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住宅借入金等特別控除の要件

続いて、住宅ローン控除の要件です。宅建試験で住宅ローン控除を学ぶときは、表4の行を「いつから受けられるか」「借入金の条件」「所得」「譲渡の特例との重複」の順に見ていくと、要件を1つの流れで確かめられます。

まず、いつから受けられるかです。住宅ローン控除は、家屋を居住の用に供した年分から受けられます（租税特別措置法41条1項）。つまり、住宅ローン控除の基準になるのは、家屋を居住の用に供した年です。そして、この「居住の用に供した年」は、表1で見た、譲渡の特例と併用できるかどうかを判定するときの基準にもなっています。

次に、借入金の条件です。住宅ローン控除の対象となる借入金は、償還期間が10年以上のものです（租税特別措置法41条1項1号）。

そして、合計所得金額の要件（一般には所得制限と呼ばれます）です。住宅ローン控除は、合計所得金額が2,000万円以下の年分に限って受けられます（租税特別措置法41条1項）。2,000万円を超える年分の扱いは、表4の「合計所得金額」の行で確かめましょう。

さらに、譲渡の特例との重複です。表4の「居住用財産の譲渡の特例との重複」の行は、表1で見た併用可否と同じ定めによるものです（租税特別措置法41条21項・22項）。したがって、この行で迷ったときは、表1のマス目と表2の理由に戻ると確かめられます。

なお、表4のうち、適用を受けられる年分、償還期間、居住用財産の譲渡の特例との重複の3つの行は、直近10年にも出題があります。

また、住宅ローン控除は、所得控除ではなく、税額から直接差し引く税額控除です（表4の「控除の性質」の行）。

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土地建物等の譲渡所得の税率と所有期間の判定

次は、表5です。この見出しの要点は、土地建物等の所有期間は、譲渡した年の1月1日で判定するという1点です。表3の注記にある所有期間の判定も、この考え方によるものです。

まず、短期譲渡所得と長期譲渡所得の区分です。土地建物等の譲渡所得は、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得になります（租税特別措置法32条1項・31条1項）。つまり、区分を決めるのは、譲渡した年の1月1日の時点での所有期間です。

そして、軽減税率の特例の所有期間の要件も、同じく譲渡した年の1月1日で判定します（租税特別措置法31条の3第1項）。表5の軽減税率の特例の列にある所有期間は、表3の所有期間の行で見た要件と同じものです。

なお、機械など総合課税となる資産の長期・短期の判定は、譲渡した年の1月1日ではなく、実際の取得の日から数えます（所得税法33条3項1号・2号）。

また、区分ごとの所得税の税率と課税の方法は、表5の「所得税の税率」と「課税の方法」の行にあります。

このように、譲渡所得の特例と住宅ローン控除の併用可否は、「利益が出た場合の特例どうし」と「その特例と住宅ローン控除」の関係で読み、どの組合せも、どちらの条文がどちらの特例を除いているかで結論を確かめることができます。選択肢で迷ったときは、まず表1のマス目で結論を確かめ、表2の理由と、表3・表4の要件の行に戻ってみましょう。

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令和9年度に向けて確定しているもの／まだ決まっていないもの

最後に、表6です。このページの表1〜表5は、令和8年度（2026年10月）の本試験の制度にもとづいて作成しています。これに対して、令和9年度の税制改正は、2026年12月ごろまで決まりません。

したがって、表1〜表5の内容が令和9年度の税制改正で変わるかどうかは、現時点では確定していません。改正の内容が決まったら、このページの表と本文を見直します。

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よくある質問

3,000万円の特別控除と住宅ローン控除は、併用できますか？

併用できません。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の条文が、新しい家を居住の用に供した年とその前後の一定の期間に、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の適用を受ける場合を除いているためです（租税特別措置法41条21項・22項）。何年前から何年後までが対象になるかは、このページの表2と表4の行で確かめられます。

住宅ローン控除と併用できない特例は、どれですか？

このページの表1の4つの特例の中では、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例、特定の居住用財産の買換えの特例の3つが、住宅ローン控除と併用できません（租税特別措置法41条21項・22項）。一方で、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除（同法41条の5第1項・4項）は、住宅ローン控除の条文（同法41条21項）が除いている特例に入っていないので、住宅ローン控除とは併用できます。収用等の5,000万円の特別控除（同法33条の4第1項1号）も、住宅ローン控除の条文（同法41条21項・22項）が除いている特例に入っていないので、住宅ローン控除とは併用できます。

3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は、併用できますか？

併用できます。居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例の条文（租税特別措置法31条の3第1項）が除いているのは、特定の居住用財産の買換えの特例や収用等の課税の繰延べの適用を受ける譲渡で、3,000万円の特別控除は入っていないためです。計算の順は、このページの表2のこの組合せの行で確かめられます。

住宅ローン控除の所得制限（合計所得金額の要件）は、いくらですか？

租税特別措置法41条1項の定めでは、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、合計所得金額が2,000万円以下の年分に限って受けられます。このページの表4の「合計所得金額」の行は、この定めによります。2,000万円を超える年分の扱いも、この行で確かめられます。

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