過去問を解いていて、「あれ、これは35条だったか、37条だったか」と迷ってしまった経験はありませんか。35条書面（重要事項説明書）と37条書面（契約書面）は、宅建試験で毎年のように問われる重要論点だからこそ、知識が混ざりやすいところです。この記事は宅建試験の対策として、2つの書面の違いを条文の号まで示して整理したものです。
まずは、ポイントとなる考え方をご紹介します。
契約の前
35条書面
契約するかどうかを決めるための情報
契約の後
37条書面
決まった内容を残すための記録
この対比が、どの事項がどちらに入るのかを判断する軸になります。暗記に頼らなくても、この軸から順に説明していきますので、安心してお読みください。
本記事は2026年9月時点で施行されている宅地建物取引業法および同法施行規則にもとづいています。令和9年度（2027年度）試験の法令基準日は2027年4月1日です。
35条書面と37条書面は、何のための書面か
35条書面＝契約するかどうかを判断するための情報
法35条1項は、宅地建物取引業者に対して、相手方等が「取得し、又は借りようとしている」宅地・建物について、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして書面を交付して説明させることを義務づけています。
ポイントは、この時点で契約はまだ成立していないことです。相手はこれから決める人なので、渡すべきは「物件と取引の条件が、いまどうなっているか」という状態の情報になります。登記された権利（法35条1項1号）、法令に基づく制限の概要（同2号）、私道に関する負担（同3号）、飲用水・電気・ガスの供給と排水施設の整備状況（同4号）。どれも、知らないまま契約すると困るものばかりです。
37条書面＝合意した内容を残すための記録
法37条1項は、売買・交換の契約が成立したあと、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を交付することを義務づけています。渡す相手は、自ら当事者として契約したときはその相手方、代理のときは相手方および代理を依頼した者、媒介のときは契約の各当事者です。貸借は同条2項で、こちらは代理と媒介の場合だけが定められています。
これは契約が成立したあとの話なので、内容は「当事者が何を約束したか」になります。代金の額と支払の時期・方法（法37条1項3号）、引渡しの時期（同4号）、移転登記の申請の時期（同5号）。いずれも、合意して初めて中身が決まるものです。
そもそも、なぜ2つ必要なのか
防いでいるトラブルが違うからです。35条書面が無ければ、判断材料を持たないまま契約させられます。37条書面が無ければ、口頭で決めた内容が後から食い違います。前者は「知らずに契約する」事故、後者は「言った言わない」の事故。片方だけでは足りません。
試験で迷われたときは、「契約が成立する前の話か、成立した後の話か」に一度戻ってみてください。これだけで処理できる肢がかなりあります。
【比較表】35条書面と37条書面の手続きの違い
| 項目 | 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書面） | 条文根拠・注意 |
|---|---|---|---|
| P01説明義務 | 宅地建物取引士をして説明させなければならない | 説明義務は無い。交付するだけでよい | 法35条1項／法37条 |
| P02交付・説明の相手方 | 取得し、又は借りようとする者 | 契約の各当事者 | 法35条1項／法37条1項2項37条は、自ら当事者なら相手方、代理なら相手方と依頼者、媒介なら各当事者 |
| P03時期 | 契約が成立するまでの間 | 契約成立後、遅滞なく | 法35条1項／法37条1項条文上、37条2項（貸借）には「遅滞なく」の文言が無い |
| P04宅地建物取引士による説明 | 必要 | 不要 | 法35条1項説明する宅地建物取引士は専任である必要は無い |
| P05宅地建物取引士の記名 | 必要 | 必要 | 法35条5項／法37条3項押印は令和4年5月から不要。説明する者と記名する者が同一である必要は無い |
| P06宅地建物取引士証の提示 | 説明のとき、請求が無くても提示 | 提示義務の規定は無い | 法35条4項 |
| P07業者間取引の特例 | 説明は不要。書面の交付と記名は必要 | 特例は無い（そのまま義務） | 法35条6項7項35条6項が4項・5項を適用除外し、7項で記名義務を残す |
| P08電磁的方法による提供 | 相手方の承諾を得て提供できる。交付したものとみなす | 相手方の承諾を得て提供できる。交付したものとみなす | 法35条8項9項／法37条4項5項令和4年5月施行。承諾が要る点が核心 |
| P09供託所等の説明 | 35条書面の記載事項ではない。契約成立前までに説明 | — | 法35条の2書面の交付も、宅地建物取引士による説明も不要 |
表を読むときのポイントを、3つご案内します。
- 最大の違いはP01の説明義務です。35条書面は宅地建物取引士に説明させなければなりませんが、37条書面に説明義務はありません。交付するだけでよい書面です。
- 記名（P05）は両方に必要です。「説明が要らないなら記名も要らない」は誤りです。法37条3項が、37条書面にも宅地建物取引士の記名を求めています。
- 35条書面・37条書面とも、押印は令和4年5月から不要になりました（改正）。ですから、この2つについて「記名押印しなければならない」とする肢は、いまの試験では誤りです。ただし媒介契約書（法34条の2第1項）は、いまも宅地建物取引業者の記名押印です。混同しやすいところですので、ご注意ください。
37条書面に説明義務が無い理由
これは、書面の役割を考えると自然に納得できます。37条書面に書いてあるのは、当事者がすでに合意した内容だからです。自分で決めたことを、あらためて業者から説明させる必要はありません。だから交付するだけでよい、という建て付けになっています。
一方で記名が要るのは、「記載された内容に専門家が責任を持つ」という意味であって、説明とは別の目的だからです。説明義務の有無と記名義務の有無は連動しません。ここを分けて覚えておくと、P04とP05の組み合わせで作られたひっかけにも惑わされにくくなります。
表1のうち、交付・説明の相手方（P02）、宅地建物取引士の説明・記名・宅地建物取引士証（P04〜P06）、業者間の特例（P07）、電磁的方法（P08）は、35条・37条書面と宅建士で、条文の項と過去問の問われ方まで掘り下げています。
どちらの書面に記載するかを、事項ごとに見る
| 事項 | 35条書面 | 37条書面 | 詳しく |
|---|---|---|---|
| 登記された権利 | 定めの有無を問わず必要 | 記載しない | S01 |
| 法令に基づく制限 | 定めの有無を問わず必要 | 記載しない | S02 |
| 保全措置の概要 | 事項により異なる | 記載しない | S12・S13 |
| 石綿・耐震診断等 | 事項により異なる | 記載しない | S16・S20・S21 |
| 代金の額・支払時期 | 記載しない | 必要的記載事項 | T04 |
| 引渡しの時期 | 記載しない | 必要的記載事項 | T05 |
| 飲用水等の整備状況 | 定めの有無を問わず必要 | 記載しない | S04 |
| 未完成物件の形状・構造 | 工事完了前のときに必要 | 記載しない | S05 |
| 代金・借賃以外の金銭 | 定めの有無を問わず必要 | 定めがあるときに記載 | S09・T07・T15 |
| 貸借に特有の事項 | 事項により異なる | 記載しない | S23・S24・S25・S27・S29 |
| 物件を特定する表示 | 記載しない | 必要的記載事項 | T02 |
| 移転登記の申請の時期 | 記載しない | 必要的記載事項 | T06 |
| 天災その他不可抗力 | 記載しない | 定めがあるときに記載 | T11 |
| 私道に関する負担 | 定めの有無を問わず必要 | 記載しない | S03 |
「詳しく」の記号は、35条書面・37条書面それぞれの記載事項一覧の該当行へのリンクです。
この表は出題頻度の高い14項目だけを抜き出したものです。35条書面の説明事項30項目すべてを、宅地・建物／売買・貸借の4区分で並べた一覧は35条書面の記載事項一覧に、37条書面の15項目は37条書面の記載事項一覧にあります。事項名で調べたいときは、そちらを辞書のように引いていただけます。
35条書面だけに書く事項の共通点
物件と取引条件の「状態」です。登記された権利、法令に基づく制限、飲用水等の整備状況、未完成物件の完了時の形状・構造、石綿の使用の有無の調査結果、耐震診断の内容。すべて「その物件がいま、どうなっているか」であって、当事者の合意では変えられません。
変えられないものは、合意の記録である37条書面に書きようがない。だから35条書面だけに出てきます。「重要事項として説明したのだから37条書面にも書くはずだ」と考えさせる肢が頻出しますが、逆です。説明したから書くのではなく、合意したから書くのが37条書面です。
37条書面だけに書く事項の共通点
当事者が合意して決めた「約束」です。代金・交換差金の額と支払の時期・方法（法37条1項3号）、引渡しの時期（同4号）、移転登記の申請の時期（同5号）、天災その他不可抗力による損害の負担＝危険負担（同10号）。
どれも、契約前の35条の段階ではまだ存在しない情報です。「引渡しの時期は重要だから重要事項説明が必要」という肢が繰り返し出ていますが、法35条1項の各号に引渡しの時期はありません。危険負担も同じで、35条書面には出てきません。
どちらの書面に書くかの判断は、問題で試すと定着します。基本の論点を集めた演習問題（53問）で確かめられます。
どちらにも書くが、書く条件や中身が違う事項（最頻のひっかけ）
ここは、多くの受験生がいちばん苦労されるところです。ただ、裏を返せば差がつく場所でもありますので、少しだけ丁寧に見ていきます。
| 事項 | 35条書面 | 37条書面 | どこが違うか |
|---|---|---|---|
| 契約の解除に関する事項 | 定めの有無を問わず必要ひっかけ注意法35条1項8号 | 定めがあるときに記載法37条1項7号、2項1号 | 35条は定めが無くてもその旨を説明する。37条は定めがあるときだけ記載するS10・T08 |
| 損害賠償額の予定・違約金 | 定めの有無を問わず必要ひっかけ注意法35条1項9号 | 定めがあるときに記載法37条1項8号、2項1号 | S10・T08 とまったく同じ構造。セットで覚えるS11・T09 |
| 金銭の貸借（ローン）のあっせん | あっせんの内容と、成立しないときの措置法35条1項12号 | 定めがあるときに記載法37条1項9号 | 35条はあっせんの内容と不成立のときの措置、37条は不成立のときの措置だけ。書く中身が違うS14・T10 |
| 契約不適合責任 | 措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその概要法35条1項13号 | 定めがあるときに記載法37条1項11号 | 35条は履行に関して講ずる措置だけ。37条は責任そのものの定めも含むS15・T12 |
「どちらに書くか」を覚えただけでは、まだ足りません。同じ事項が両方に出てくるとき、書かなければならない条件が35条と37条で違うからです。ここを押さえられると、得点が安定してきます。
35条書面は「定めが無くても、無いことを説明する」
法35条1項8号は「契約の解除に関する事項」、9号は「損害賠償額の予定又は違約金に関する事項」と定めています。条文に「定めがあるときは」という限定が付いていません。
理屈はこうです。35条書面は契約前の判断材料なので、「解除の特約は付いていません」という情報にも価値がある。むしろ、それを知らずに契約するほうが困ります。だから定めの有無を問わず説明します。
37条書面は「定めがあるときだけ書く」
同じ事項でも、法37条1項7号・8号は「定めがあるときは、その内容」です。合意していないことは、記録しようがありません。
結果として、契約の解除と損害賠償額の予定・違約金は35条＝定めの有無を問わず必要／37条＝定めがあるときだけという違いになります。この2つはまったく同じ構造ですので、セットで覚えておくと安心です。
貸借（賃貸）のときに変わること
貸借になると急に難しく感じられるところですが、覚える量を増やす必要はありません。1つの考え方でまとめて整理できますので、順に見ていきましょう。
借りる人は所有者にならない、という1つの考え方
貸借の37条書面について、法37条2項1号は、1項のうち1号・2号・4号・7号・8号・10号だけを引用しています。引用されなかった号は、貸借では記載しません。裏返すと、売買では書くのに貸借では書かないものが、条文から機械的に決まります。
- 既存建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項（法37条1項2号の2）
- 移転登記の申請の時期（同5号）
- 金銭の貸借（ローン）のあっせんが成立しないときの措置（同9号）
- 契約不適合責任またはその履行に関して講ずべき措置についての定め（同11号）
- 租税その他の公課の負担に関する定め（同12号）
形式的な根拠は、いま見たとおり「法37条2項1号が引用していないから」です。そのうえで、この5つは1つの考え方でまとめて覚えられます。どれも「その物件の所有者になる人の話」だからです。
登記を移すのも、税金や公課を負担するのも、建物の構造について当事者双方の確認を残すのも、購入資金を借りるのも、所有者になる人の問題です。借りる人は所有者になりません。だから貸借では、5つともまとめて記載しません。5つを個別に暗記していただく必要はありません。この理屈と、37条書面で必ず書く事項の並びを語呂で固定する方法は、35条・37条書面の語呂合わせと覚え方にまとめています。
なくなるのではなく、置き換わる2つ
なお、2項1号が引用していない号はもう2つあります。代金・交換差金の額と支払の時期・方法（法37条1項3号）と、代金・交換差金以外の金銭の授受の定め（同6号）です。ただしこの2つは、なくなるのではなく、貸借用の項目に置き換わっているだけです。売買の「代金」は貸借では「借賃（家賃）の額と支払の時期・方法」（法37条2項2号）に、「代金以外の金銭」は「借賃以外の金銭の授受の定め」（同3号）に、そのままスライドします。「貸借だから代金のことは書かなくてよい」のではなく、「家賃の項目として書く」と押さえておけば迷いません。
なお、租税その他の公課（法37条1項12号）は、売買でも「定めがあるとき」に書く任意的記載事項です。そのうえで貸借では、定めがあっても記載事項になりません。「任意的だから貸借でも定めがあれば書く」という誤りが起きやすいところです。
逆に、貸借にしか出てこない説明事項がある
35条書面の側では、貸借のときだけ増える説明事項があります。根拠は施行規則16条の4の3です。
- 台所・浴室・便所その他の設備の整備の状況（規則16条の4の3第7号／建物の貸借だけ）
- 契約期間および契約の更新に関する事項（同8号）
- 定期借地権・定期建物賃貸借等を設定しようとするときはその旨（同9号）
- 用途その他の利用に係る制限に関する事項（同10号）
- 敷金その他契約終了時に精算する金銭の精算に関する事項（同11号）
- 管理が委託されているときの委託先の氏名・住所（同12号）
- 契約終了時における宅地の上の建物の取壊しに関する事項（同13号／宅地の貸借だけ）
このうち受験生が最も間違えやすいのが、敷金の精算です。これは35条書面の説明事項で（規則16条の4の3第11号）、しかも定めの有無を問わず必要です。「お金の話だから37条書面」と判断してしまうと、間違いのもとになります。
もう一段、混同しやすい点があります。敷金という金銭の「授受の定め」（額・授受の時期・目的）は、貸借の37条書面でも定めがあるときの記載事項です（法37条2項3号）。規則16条の4の3第11号が求めているのは「契約が終わるときにどう精算するか」で、別の事項です（法35条1項11号＝支払金・預り金の保全措置とは別ですので、号を書くときは規則の号だと分かるようにしておくと、取り違えを防げます）。両方に出てくる、ただし中身が違う——ここまで押さえておかれると、どの角度から問われても対応できます。
4取引区分（宅地の売買交換・建物の売買交換・宅地の貸借・建物の貸借）ごとの要否は、35条書面の記載事項一覧のS27の行と、37条書面の記載事項一覧で確認できます。
自ら貸主となるときの扱い、宅地の貸借と建物の貸借の違い、敷金・借賃などお金の事項の書き分けまで含めて、貸借で何が変わるのかを35条・37条書面の賃貸（貸借）にまとめています。
35条書面と37条書面の演習
読んで分かったつもりでも、選択肢の形で問われると迷うことがあります。この記事で扱った違いを、問題を解きながら確かめてみましょう。
コアセット（35条・37条の基本） 全53問
2つの書面の役割、どちらの書面に記載するか、書く条件の違い、貸借のときに変わること、宅地建物取引士の関与など、出題の多い基本の論点を集めています。各問題の解説から、記載事項一覧の該当する行へ戻って確認できます。登録は不要です。
よくある質問
35条書面と37条書面の違いは何ですか？
目的と時期が違います。35条書面は契約が成立するまでの間に、契約するかどうかを判断するための情報を説明する書面です（法35条1項）。37条書面は契約が成立したあとに、合意した内容を記録として交付する書面です。売買・交換については「遅滞なく」と定められていますが（法37条1項）、貸借の法37条2項には「遅滞なく」の文言がありません。宅地建物取引士による説明が必要なのは35条書面だけですが、記名は両方に必要です。
35条書面と37条書面は、どちらを先に交付しますか？
35条書面が先です。35条書面は契約が成立するまでの間に交付して説明し（法35条1項）、37条書面は契約が成立したあとに交付します。契約の成立という一点をはさんで、前が35条書面、後ろが37条書面という順序は入れ替わりません。売買・交換の37条書面には「遅滞なく」という時期の定めがありますが（法37条1項）、貸借の法37条2項にはその文言がありません。なお、35条書面の説明のときは宅地建物取引士証を請求が無くても提示しなければなりませんが（法35条4項）、37条書面には提示義務の規定がありません。
35条書面と37条書面は、誰に交付するのですか？
交付する相手が違います。35条書面は、その宅地・建物を取得し、又は借りようとしている者に交付して説明します（法35条1項）。売ろうとする人や貸そうとする人には交付しません。37条書面は契約の当事者に交付します。売買・交換では、自ら当事者として契約したときはその相手方、代理のときは相手方および代理を依頼した者、媒介のときは契約の各当事者です（法37条1項）。貸借は代理と媒介の2つだけで、法37条2項に「自ら当事者として契約を締結したとき」はありません。自ら貸主となる行為が宅地建物取引業に当たらないからです。媒介をした業者は、契約の各当事者に37条書面を交付します。ここが35条書面といちばん違うところです。
34条書面と37条書面の違いは何ですか？
34条書面（正確には法34条の2第1項の書面）は媒介契約書で、業者と依頼者の間の媒介契約の内容を書いたものです。37条書面は売買・貸借などの契約が成立したときに、その相手方や各当事者へ交付する書面です。記名する者も違います。34条の2の書面は宅地建物取引業者が記名押印し、37条書面は宅地建物取引士が記名します（法37条3項）。
35条書面は誰が作成するのですか？
条文は作成義務者を定めていません。条文は、宅地建物取引業者が書面を作成したことを前提にして、そこから先の義務を書いています。定めているのは誰がどの義務を負うかで、交付して説明させる義務を負うのは宅地建物取引業者（法35条1項）、説明するのは宅地建物取引士、書面に記名するのも宅地建物取引士です（法35条5項）。ここは37条書面と並べると見通しがよくなります。37条書面も、交付義務を負うのは宅地建物取引業者、記名するのは宅地建物取引士で（法37条3項）、義務者の構造は同じです。義務者の構造でみると、2つの書面で違うのは、宅地建物取引士に説明させる義務があるかどうかだけです。なお、説明に付いてくる義務として、宅地建物取引士証の提示は35条書面にだけあります（法35条4項）。
借賃以外の金銭の授受は35条書面に該当しますか？
該当します。法35条1項7号が「代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的」と定めており、定めの有無を問わず説明事項です。ただし35条で説明するのは額と目的だけで、授受の時期は含まれません。37条書面では、貸借は法37条2項3号、売買・交換は法37条1項6号で、額・授受の時期・目的を、定めがあるときに記載します。「時期」が入るかどうかが35条と37条の差です。
37条書面には貸借に関する記載は不要ですか？
不要ではありません。貸借については法37条2項が交付義務を定めています。ただし記載事項は売買と同じではなく、1項のうち1号・2号・4号・7号・8号・10号に限られ、これに借賃の額と支払の時期・方法（2項2号）、借賃以外の金銭の授受の定め（2項3号）が加わります。なお、自ら貸主となる行為は宅地建物取引業に当たらないため、この義務は代理・媒介をした業者に生じます。
まとめ
最後に、判断軸をもう一度確認しておきましょう。契約するかを決めるための情報が35条書面、決まった内容の記録が37条書面。迷われたときは、その事項が「契約前から存在する状態」なのか「合意して初めて決まる約束」なのかを考えてみてください。
そのうえで、得点差がつくのは次の3つです。①同じ事項でも書く条件が違うもの（契約の解除・損害賠償額の予定）②貸借で書かない5つは全部「所有者になる人の話」③敷金の精算は35条書面で、定めの有無を問わず必要。
事項ごとに引いて確かめたくなったら、35条書面の記載事項一覧と37条書面の記載事項一覧へお進みください。並びを丸ごと固定したい方には、語呂合わせと覚え方をおすすめします。