宅建試験で媒介契約を学ぶとき、まず区別がつきにくいのが、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの違いです。このページは、宅建試験の受験生に向けて、宅地建物取引業法34条の2の媒介契約の規制を表で整理したものです。結論から言うと、3つの媒介契約の違いは、依頼者を縛る度合いが強いほど、宅地建物取引業者（以下「業者」）の義務が重く、期限が短くなるという関係で整理できます。ただし、有効期間の上限（3か月）は、専任媒介契約と専属専任媒介契約で同じです。
専任媒介契約と専属専任媒介契約では、依頼者はほかの業者に重ねて依頼できません。その代わりに、依頼を受けた業者には、物件の情報を広く知らせるための登録と、依頼者への定期的な報告が義務づけられている、と考えると、表1の行を読み進めやすくなります。
そこで、このページでは、表1で3つの媒介契約の違いを見渡し、表2で3つに共通するルールを確かめます。そのうえで、表3で媒介契約書の記載事項を、表4で媒介と代理の違いを整理します。まずは表1から見ていきましょう。
本記事は、2026年9月時点で施行されている宅地建物取引業法・同法施行規則（報酬の額は国土交通大臣の告示）と民法にもとづいています。令和9年度（2027年度）試験の法令基準日は2027年4月1日です。
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違い
この見出しで押さえておきたい視点は、表1の「重ねての依頼」「自己発見取引」の行と、「指定流通機構への登録」「業務の処理状況の報告」の行を組にして読むという点です。重ねての依頼や自己発見取引ができるかどうかを確かめたら、同じ列の登録と報告の期限を続けて見ると、導入で見た関係を表の値で確かめられます。
「出題」は、昭和63年〜令和7年の本試験の過去問で、年度と問番号を確かめたものだけを載せています。「直近10年」は平成28年〜令和7年の本試験で、その行の論点が選択肢に出た回数です。「問われ方」は、過去問で誤りの選択肢として出た形です。正しい選択肢としてだけ出たものは「（正しい選択肢として出題）」としています。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 条文 |
|---|---|---|---|---|
| ほかの宅地建物取引業者への重ねての依頼 | できる（重ねて依頼する業者を明示する義務を定めることもできる） | できない | できない | 宅地建物取引業法34条の2第1項3号 宅地建物取引業法34条の2第3項 |
| 依頼者が自ら見つけた相手方との契約（自己発見取引） | できる | できる | できない | 宅地建物取引業法施行規則15条の9第2号 |
| 有効期間 | 法の上限はない | 3か月を超えることができない（長い期間を定めたときは3か月になる） | 3か月を超えることができない（専任媒介契約と同じ） | 宅地建物取引業法34条の2第3項 |
| 有効期間の更新 | 法の定めはない | 依頼者の申出があるときだけ更新できる（宅地建物取引業者が応じる義務はない）。更新の時から3か月を超えることはできない（自動更新の特約は無効） | 同じ（依頼者の申出による更新だけ） | 宅地建物取引業法34条の2第4項 宅地建物取引業法34条の2第10項 |
| 指定流通機構への登録 | 義務はない（登録することはできる） | 契約の締結の日から7日以内（休業日数は算入しない） | 契約の締結の日から5日以内（休業日数は算入しない） | 宅地建物取引業法34条の2第5項 宅地建物取引業法施行規則15条の10第1項 宅地建物取引業法施行規則15条の10第2項 |
| 指定流通機構に登録する事項 | （登録の義務がない） | 所在・規模・形質・売買すべき価額（交換のときは評価額）・法令に基づく制限で主要なもの・取引の申込みの受付に関する状況など（依頼者の氏名・住所は登録する事項にない） | 専任媒介契約と同じ事項に加えて、専属専任媒介契約である旨 | 宅地建物取引業法34条の2第5項 宅地建物取引業法施行規則15条の11第1号・2号・3号・4号 |
| 登録を証する書面 | 引き渡す義務はない（任意に登録したときも） | 遅滞なく依頼者に引き渡す（依頼者の承諾を得て電磁的方法で提供することもできる） | 遅滞なく依頼者に引き渡す（専任媒介契約と同じ） | 宅地建物取引業法34条の2第6項 宅地建物取引業法34条の2第12項 |
| 売買・交換の契約が成立したときの通知 | （登録の義務がない） | 遅滞なく指定流通機構に通知する（登録番号・取引価格・契約の成立した年月日） | 遅滞なく指定流通機構に通知する（専任媒介契約と同じ） | 宅地建物取引業法34条の2第7項 宅地建物取引業法施行規則15条の13第1号・2号・3号 |
| 業務の処理状況の報告 | 義務はない | 2週間に1回以上（休業日を除いて数える定めはない） | 1週間に1回以上 | 宅地建物取引業法34条の2第9項 宅地建物取引業法34条の2第10項 |
専属専任媒介契約は、専任媒介契約のうち、依頼者が宅地建物取引業者の探索した相手方以外の者と契約できない旨の特約を含むものです。いずれも宅地・建物の売買・交換の媒介契約の規制です。
まず、依頼者の拘束です。一般媒介契約では、依頼者はほかの業者に重ねて依頼できますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約ではできません（宅地建物取引業法34条の2第1項3号・同条3項）。そして、依頼者が自ら見つけた相手方との契約（自己発見取引）ができないのは、3つのうち専属専任媒介契約だけです（宅地建物取引業法施行規則15条の9第2号）。つまり、専任媒介契約は重ねての依頼を制限し、専属専任媒介契約はそれに加えて自己発見取引も制限する契約です。
有効期間と更新
次に、有効期間です。専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができず、これより長い期間を定めたときは3か月になります（宅地建物取引業法34条の2第3項）。一般媒介契約には、この上限の定めがありません。
また、有効期間の更新は、依頼者の申出があるときにだけでき、更新の時から3か月を超えることはできません（宅地建物取引業法34条の2第4項）。この定めに反する特約は無効です（同条10項）。したがって、依頼者の申出によらずに更新する自動更新の特約は、専任媒介契約と専属専任媒介契約では無効になります。依頼者から申出があっても、業者が更新に応じる義務がない点も、表1の「有効期間の更新」の行で確かめておきましょう。
指定流通機構への登録
続いて、指定流通機構（一般にはレインズと呼ばれます）への登録です。専任媒介契約では契約の締結の日から7日以内、専属専任媒介契約では5日以内に、物件の情報を指定流通機構に登録しなければなりません（宅地建物取引業法34条の2第5項、同法施行規則15条の10第1項）。そして、この7日・5日の期間の計算には、休業日数を算入しません（宅地建物取引業法施行規則15条の10第2項）。
ここで気をつけたいのは、専任媒介契約の7日と専属専任媒介契約の5日を取り違えないことと、期間の定め方です。規則は、第1項で専任媒介契約は7日、専属専任媒介契約は5日という期間を定め、第2項で、その計算に休業日数を算入しないと定めています。選択肢を読むときは、この2つの項の文言まで確かめましょう。
また、依頼者が承諾していても、登録しない旨の特約は無効です（宅地建物取引業法34条の2第10項）。登録したあとは、登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡し（同条6項）、売買・交換の契約が成立したときは、遅滞なく指定流通機構に通知します（同条7項）。一方、一般媒介契約には登録の義務がなく、任意に登録したときも、登録を証する書面を引き渡す義務はありません。登録する事項と、成約のときに通知する事項は、表1のそれぞれの行で確かめましょう。
業務の処理状況の報告と、申込みの報告
そして、業務の処理状況の報告です。専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、依頼者に報告しなければなりません（宅地建物取引業法34条の2第9項）。この間隔を延ばす特約は、依頼者が同意していても無効です（同条10項）。なお、登録の期間と違い、この2週間・1週間には、休業日を除いて数える定めがありません。報告の方法も、条文には定められていません。
これに対して、売買・交換の申込みがあったときの報告は、媒介契約の種類を問いません。一般媒介契約でも、申込みがあれば、遅滞なく依頼者に報告します（宅地建物取引業法34条の2第8項）。この行は、3つに共通するルールとして表2で扱っています。
なお、表1の行のうち、指定流通機構への登録と業務の処理状況の報告は、直近10年にも出題が多い行です。
3つの媒介契約に共通するルール
次は、表2です。3つに共通するルールを読むときの軸は、宅地・建物の売買・交換の媒介契約なら、媒介契約の種類、依頼者が売主か買主か、依頼者が業者かどうかを問わず、同じルールが当てはまるという点です。反対に、貸借の媒介契約には、媒介契約の規制は適用されません（宅地建物取引業法34条の2第1項）。
| 項目 | 内容 | 条文 |
|---|---|---|
| 規制の対象になる契約 | 宅地・建物の売買・交換の媒介契約。貸借の媒介契約には、媒介契約の規制（書面の交付・有効期間など）は適用されない | 宅地建物取引業法34条の2第1項 |
| 媒介契約書の作成と交付 | 媒介契約を締結したときは、遅滞なく書面を作成して記名押印し、依頼者に交付する。一般媒介契約でも、買主からの依頼でも交付する | 宅地建物取引業法34条の2第1項 |
| 媒介契約書に記名押印する者 | 宅地建物取引業者（宅地建物取引士の記名押印や説明は求められていない） | 宅地建物取引業法34条の2第1項 |
| 電磁的方法による提供 | 依頼者の承諾を得て、書面の交付に代えて電磁的方法で提供できる | 宅地建物取引業法34条の2第11項 |
| 売買すべき価額について意見を述べるとき | その根拠を明らかにしなければならない（書面でなくてもよい） | 宅地建物取引業法34条の2第2項 |
| 売買・交換の申込みがあったとき | 遅滞なく依頼者に報告する（一般媒介契約でも同じ） | 宅地建物取引業法34条の2第8項 |
| 依頼者が宅地建物取引業者のとき | 媒介契約の規制はそのまま適用される（宅地建物取引業者相互間の取引の適用除外に入っていない） | 宅地建物取引業法78条2項 |
| 代理の依頼を受ける契約（代理契約） | 媒介契約の規制が準用される（書面の交付・有効期間・登録・報告など） | 宅地建物取引業法34条の3 |
| 媒介契約の規制に違反したとき | 監督処分の対象。媒介契約書の作成・交付（記載事項の不備を含む）や、価額の根拠の明示に違反したときは、業務停止処分の対象にもなる。罰則の定めはない | 宅地建物取引業法65条1項 宅地建物取引業法65条2項2号 |
媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）を問わず当てはまります
まず、媒介契約書です。媒介契約を締結したときは、遅滞なく書面を作成して記名押印し、依頼者に交付します（宅地建物取引業法34条の2第1項）。一般媒介契約でも、買主からの依頼でも同じです。また、依頼者の承諾を得れば、書面の交付に代えて、電磁的方法で提供することもできます（同条11項）。
なお、媒介契約書に記名押印するのは業者です。宅地建物取引士の記名押印や説明は求められていません（宅地建物取引業法34条の2第1項）。媒介契約書と、35条書面・37条書面との違いは、35条書面と37条書面の違いのページで確かめられます。
次に、売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければなりません（宅地建物取引業法34条の2第2項）。根拠の示し方は、書面に限られていません。
さらに、依頼者が業者であっても、媒介契約の規制はそのまま適用されます。宅地建物取引業者相互間の取引で適用しない規定を定めた宅地建物取引業法78条2項に、34条の2は含まれていないためです。また、代理の依頼を受ける契約（代理契約）にも、媒介契約の規制が準用されます（同法34条の3）。代理契約は、表4で媒介との違いとあわせて確かめます。
最後に、媒介契約の規制に違反したときです。監督処分の対象になり、媒介契約書の作成・交付や、価額の根拠の明示に違反したときは、業務停止処分の対象にもなります（宅地建物取引業法65条1項・2項2号）。一方で、罰則の定めはありません。
媒介契約書（34条の2第1項の書面）の記載事項
続いて、表3です。この見出しで意識しておきたいポイントは、記載事項は、法が定める1号から7号までと、8号を受けて規則が定める4つの号で構成されているという点です。そして、法の1号から7号までは、一般媒介契約でも記載します（4号は既存の建物のとき）。「一般媒介契約だから記載しなくてよい」という考え方は、法のどの号にも当てはまりません。
| 項目 | 記載すること | 条文 |
|---|---|---|
| 物件を特定する表示 | 宅地は所在・地番など、建物は所在・種類・構造など | 宅地建物取引業法34条の2第1項1号 |
| 売買すべき価額又はその評価額 | 媒介契約の種類を問わず記載する | 宅地建物取引業法34条の2第1項2号 |
| ほかの業者への重ねての依頼の許否 | 許すかどうかと、許す場合にほかの業者を明示する義務があるかどうか | 宅地建物取引業法34条の2第1項3号 |
| 建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項 | 既存の建物のときに記載する（依頼者があっせんを希望しないときも記載する）。建物状況調査を実施するのは、建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者 | 宅地建物取引業法34条の2第1項4号 宅地建物取引業法施行規則15条の8第1項 |
| 有効期間及び解除に関する事項 | 一般媒介契約でも記載する | 宅地建物取引業法34条の2第1項5号 |
| 指定流通機構への登録に関する事項 | 一般媒介契約でも記載する | 宅地建物取引業法34条の2第1項6号 |
| 報酬に関する事項 | 売買契約の成立前でも記載する | 宅地建物取引業法34条の2第1項7号 |
| 専任媒介契約で、依頼者がほかの業者の媒介・代理で契約を成立させたときの措置 | 専任媒介契約のときに記載する（依頼者が宅地建物取引業者でも記載する） | 宅地建物取引業法施行規則15条の9第1号 |
| 専属専任媒介契約で、依頼者が探索された相手方以外の者と契約したときの措置 | 専属専任媒介契約のときに記載する | 宅地建物取引業法施行規則15条の9第2号 |
| 明示義務のある一般媒介契約で、明示していない業者の媒介・代理で契約を成立させたときの措置 | ほかの業者を明示する義務がある一般媒介契約のときに記載する | 宅地建物取引業法施行規則15条の9第3号 |
| 標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別 | 媒介契約の種類を問わず記載する | 宅地建物取引業法施行規則15条の9第4号 |
8号の「その他」の事項は、宅地建物取引業法施行規則で定められています
まず、法の号です。売買すべき価額又はその評価額（2号）、有効期間及び解除に関する事項（5号）、指定流通機構への登録に関する事項（6号）、報酬に関する事項（7号）は、どれも一般媒介契約でも記載します（宅地建物取引業法34条の2第1項2号・5号・6号・7号）。とくに6号は、一般媒介契約に登録の義務がないこと（表1）と混同しやすい号です。登録の義務がなくても、登録に関する事項は記載します。
また、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項（4号）は、既存の建物のときに記載し、依頼者があっせんを希望しないときも記載します。建物状況調査を実施するのは、建築士であって、国土交通大臣が定める講習を修了した者です（宅地建物取引業法34条の2第1項4号、同法施行規則15条の8第1項）。
次に、規則の号です。表3の規則の行のうち、上から3つの行は、媒介契約の種類ごとに記載する措置です。専任媒介契約で依頼者がほかの業者の媒介・代理で契約を成立させたとき（1号）、専属専任媒介契約で依頼者が業者の探索した相手方以外の者と契約したとき（2号）、ほかの業者を明示する義務がある一般媒介契約で依頼者が明示していない業者の媒介・代理で契約を成立させたとき（3号）の措置を、それぞれの契約のときに記載します（宅地建物取引業法施行規則15条の9第1号・2号・3号）。これに対して、標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別は、媒介契約の種類を問わず記載します（同条4号）。
媒介と代理の違い
最後は、表4の媒介と代理の違いです。ここで押さえておきたいのは、代理は、業者が依頼者に代わって契約を結ぶもので、媒介契約の規制は代理契約にも準用されるという点です。そのため、代理は、一般・専任・専属専任と並ぶ4つ目の種類として覚えるものではありません。
| 項目 | 媒介 | 代理 | 条文 |
|---|---|---|---|
| 宅地建物取引業者がすること | 当事者の間に立って契約の成立に尽力する（契約は依頼者と相手方が結ぶ） | 依頼者に代わって相手方と契約を結ぶ（契約の効果は依頼者に生じる） | 民法99条1項 |
| 書面の交付・有効期間・登録・報告の規制 | 媒介契約の規制（34条の2） | 代理契約にも準用される（34条の3） | 宅地建物取引業法34条の2第1項 宅地建物取引業法34条の3 |
| 受け取れる報酬の上限（売買・交換） | 一方の依頼者から、報酬の基本額まで | 依頼者から、基本額の2倍まで（相手方の報酬と合わせても2倍まで） | 宅地建物取引業法46条1項 |
代理の依頼を受ける契約（代理契約）にも、媒介契約の規制が準用されます（表2）
まず、業者がすることの違いです。代理では、業者が依頼者に代わって相手方と契約を結び、その契約の効果は依頼者に生じます（民法99条1項）。これに対して、媒介では、業者は当事者の間に立って契約の成立に力を尽くし、契約を結ぶのは依頼者と相手方です。表4の媒介の列のこの記述は、条文の定義ではなく、違いをつかむための整理です。
次に、規制です。代理契約にも、媒介契約の規制（宅地建物取引業法34条の2）が準用されます（同法34条の3）。したがって、代理契約でも、書面の交付、有効期間、指定流通機構への登録、業務の処理状況の報告は、媒介契約と同じルールで確かめます。
そして、報酬の上限です。売買・交換の代理では、依頼者から受け取れる報酬は、媒介で依頼者の一方から受け取れる額の2倍までです。相手方からも報酬を受けるときは、合わせて2倍を超えることができません（宅地建物取引業法46条1項。2倍の定めは、同項にもとづく国土交通大臣の告示によるものです）。報酬の額の計算は、このページでは扱いません。
このように、媒介契約は、表1で依頼者を縛る度合いと業者の義務の組を確かめておきましょう。そのうえで、表2で3つに共通するルールを、表3で記載事項を、表4で代理との違いを押さえると、選択肢の文がどの行の話かを見分けやすくなります。選択肢で迷ったときは、まず、その文がどの媒介契約についての文かを確かめ、表1の列と表2の行に戻ってみましょう。
よくある質問
宅建の媒介契約の3種類の違いは何ですか？
一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いは、依頼者を縛る度合いと、宅地建物取引業者の義務の重さです。一般媒介契約では、依頼者はほかの業者に重ねて依頼でき、指定流通機構への登録と業務の処理状況の報告の義務はありません。専任媒介契約では重ねての依頼ができず、登録は7日以内、報告は2週間に1回以上です。専属専任媒介契約では、さらに依頼者が自ら見つけた相手方と契約できず、登録は5日以内、報告は1週間に1回以上です（宅地建物取引業法34条の2第3項・5項・9項、同法施行規則15条の9第2号・15条の10第1項）。登録の期間の計算には、休業日数を算入しません（宅地建物取引業法施行規則15条の10第2項）。
専任媒介契約の指定流通機構（レインズ）への登録は、何日以内ですか？
契約の締結の日から7日以内です（宅地建物取引業法34条の2第5項、同法施行規則15条の10第1項）。この7日の計算には、休業日数を算入しません（宅地建物取引業法施行規則15条の10第2項）。なお、専属専任媒介契約は5日以内で、休業日数を算入しない点は同じです。
宅建の代理と媒介の違いは何ですか？
代理は、宅地建物取引業者が依頼者に代わって相手方と契約を結ぶもので、契約の効果は依頼者に生じます（民法99条1項）。媒介は、業者が当事者の間に立って契約の成立に力を尽くすもので、契約を結ぶのは依頼者と相手方です。宅地建物取引業法の媒介契約の規制は、代理契約にも準用されます（同法34条の3）。また、売買・交換の代理で依頼者から受け取れる報酬は、媒介で依頼者の一方から受け取れる額の2倍までで、相手方からも報酬を受けるときは、合わせて2倍までです（同法46条1項にもとづく国土交通大臣の告示）。
媒介契約の規制は、依頼者が宅建業者でも適用されますか？
適用されます。宅地建物取引業者相互間の取引で適用しない規定を定めた宅地建物取引業法78条2項に、媒介契約の規制（同法34条の2）は入っていません。したがって、依頼者が宅地建物取引業者でも、媒介契約書の作成と交付、有効期間、指定流通機構への登録、業務の処理状況の報告などは、依頼者が業者でないときと同じです。
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このページの表にある期間などの数値を、科目や論点をまたいで並べて確かめたいときは、宅建の数値のページで調べることができます。表の行の「宅建の数値のページで見る」からも、関係する数値の行に移れます。
宅建業法のほかの論点は、宅建業法のページから探せます。