宅建の国土利用計画法｜事後届出の面積と届出が不要な場合

宅建試験で国土利用計画法（一般には国土法と呼ばれます）を学ぶとき、まず押さえておきたいのは、この法律が土地の取引を、区域に応じて事後届出・事前届出・許可の3つの手続で規制していることです。以下では、宅建試験の受験生向けに、国土利用計画法の届出と許可を表で整理します。宅建試験の中心になるのは事後届出です。事後届出は、区域の指定のない場所で、一定の面積以上の土地について土地売買等の契約を締結したとき、権利取得者が、契約を締結した日から起算して2週間以内に届け出るものです（国土利用計画法23条1項）。

もう1つ区別がつきにくいのが、面積の数え方です。事後届出の面積の要件に当たるかは、売主ではなく、権利取得者（買う側）が取得する一団の土地の面積を、区域ごとに決まった面積と比べて判断します。

そこで、このページでは、表1で事後届出・事前届出・許可の違いを見渡し、そのうえで事後届出を、届出が要る取引（表2）、面積の判断（表3）、届出事項とそのほかの手続（表4）の順に整理します。まずは表1から見ていきましょう。

本記事は、2026年9月時点で施行されている国土利用計画法・国土利用計画法施行令にもとづいています。令和9年度（2027年度）試験の法令基準日は2027年4月1日です。

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事後届出・事前届出・許可の違い

3つの手続は、地価が上がるおそれが強い区域ほど、手続が契約の前に求められ、手続そのものも重くなると考えると整理しやすくなります。区域の指定のない場所では契約の後に届出、注視区域・監視区域では契約の前に届出、規制区域では契約の前に許可です。ただし、この並びは覚えるための目安で、正誤は表1の条文の列で確かめます。

「出題」は、昭和63年〜令和7年の本試験の過去問で、年度と問番号を確かめたものだけを載せています。「直近10年」は平成28年〜令和7年の本試験で、その行の論点が選択肢に出た回数です。「問われ方」は、過去問で誤りの選択肢として出た形です。正しい選択肢としてだけ出たものは「（正しい選択肢として出題）」としています。「注意」は、過去問では確かめていませんが、誤解しやすい点です。

まず、区域と手続です。規制区域の土地について土地売買等の契約を締結するときは、届出ではなく、都道府県知事の許可が要ります（国土利用計画法14条1項）。規制区域は、事前届出の対象ではありません。注視区域・監視区域では、契約を締結しようとするときに、あらかじめ届け出ます（同法27条の4第1項・27条の7第1項）。そして、この3つの区域の土地には、事後届出は要りません（同法23条2項2号）。

次に、手続をする者です。事後届出をするのは、権利取得者（権利の移転・設定を受ける者。買主など）だけです（国土利用計画法23条1項）。これに対して、事前届出と許可は、当事者（売主と買主の双方）がします（同法27条の4第1項・14条1項）。

続いて、時期です。事後届出は、契約を締結した日から起算して2週間以内です（国土利用計画法23条1項）。事前届出では、届出をした日から起算して6週間を経過する日までの間は、契約を締結してはなりません。ただし、その間に勧告又は勧告をしない旨の通知を受けたときは、この限りではありません（同法27条の4第3項）。どちらの届出も、市町村の長を経由して、都道府県知事に提出します（同法23条1項・27条の4第1項）。

そして、審査されることです。事後届出で審査されるのは土地の利用目的で、対価の額は届け出ますが、勧告の対象ではありません（国土利用計画法24条1項）。事前届出では、予定対価の額・利用目的などが審査され、監視区域では、投機的な取引かどうかも審査されます（同法27条の5第1項・27条の8第1項）。

最後に、手続をしなかったときです。規制区域で許可を受けないで締結した契約は、効力を生じません（国土利用計画法14条3項）。これに対して、届出をしないで締結した契約は、無効にはなりません（無効とする定めがないため）。ただし、届出をしなかった者（事前届出では、届出をしないで契約を締結した者）には罰則があります（表1の「罰則」の行）。なお、古い解説には、罰則を「6月以下の懲役」と書いたものもありますが、令和7年6月1日から、刑名は「拘禁刑」に変わっています（令和4年法律第68号）。

あわせて、当事者の一方又は双方が国等であるときは、事後届出も事前届出も要りません（国土利用計画法23条2項3号・27条の4第2項2号）。国等が売主でも買主でも同じです。ここでいう「国等」には、国と地方公共団体（市町村を含む）のほか、地方住宅供給公社・土地開発公社などの政令で定める法人が含まれます（表1の「当事者の一方又は双方が国等であるとき」の行の注意）。

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事後届出（国土利用計画法23条）

ここからは、宅建試験の中心になる事後届出です。事後届出が要るのは、規制区域・注視区域・監視区域のどれにも指定されていない区域で、一定の面積以上の土地について、土地売買等の契約を締結したときです。このとき、権利取得者は、契約を締結した日から起算して2週間以内に、土地の利用目的などを、市町村の長を経由して都道府県知事に届け出ます（国土利用計画法23条1項）。ただし、当事者の一方又は双方が国等であるとき、民事調停法による調停にもとづくとき、そのほか政令で定めるときは、除かれます（同条2項3号）。

事後届出が要る取引・要らない取引

表2で見分けるポイントは、「土地売買等の契約」に当たるかどうかです。土地売買等の契約は、対価を得て行う、土地の所有権・地上権・賃借権（とその取得を目的とする権利）の移転・設定の契約で、予約を含みます（国土利用計画法14条1項・23条1項、国土利用計画法施行令5条）。これに当たらない取得は、面積にかかわらず、事後届出は要りません。

まず、届出が要る取引です。売買は、予約を含めて届出の対象です。交換は、金銭の授受がなくても、対価を得て行う権利の移転に当たるので、それぞれが取得する土地が面積の要件を満たせば、当事者の双方が、それぞれの土地の権利取得者として届け出ます。地上権・賃借権の設定も、権利金などの一時金の授受があれば、届出の対象です（国土利用計画法14条1項、国土利用計画法施行令5条）。停止条件付きの売買は、条件が成就した日からではなく、契約を締結した日から起算して2週間以内に届け出ます（同法23条1項）。そして、所有権移転請求権（予約上の権利）の譲渡も届出の対象ですが、予約完結権を行使して所有権を移転するときは、改めての届出は要りません（同法14条1項・23条1項）。

次に、土地売買等の契約に当たらないので、届出が要らない取得です。相続・遺産の分割・時効取得は、契約による取得ではないので、届出は要りません。贈与と、対価のない地上権・賃借権の設定も、対価がないので、届出は要りません（国土利用計画法14条1項・23条1項）。そして、抵当権は、使用・収益を目的とする権利ではないので、抵当権の設定にも届出は要りません（同法14条1項、国土利用計画法施行令5条）。

最後に、土地売買等の契約に当たっても、条文や政令が除いている取引です。民事調停法による調停（国土利用計画法23条2項3号）と、担保権の実行としての競売など（国土利用計画法施行令17条1号・6条10号）は、届出が要りません。また、農地法3条の許可が要る取引は届出が要りませんが、農地法5条の許可を受ける取引には届出が要ります。政令が除いているのは3条の許可だけだからです（同令17条1号・6条7号）。

事後届出の面積と一団の土地

事後届出が要る面積は、市街化区域では2,000㎡以上、市街化区域を除く都市計画区域では5,000㎡以上、それ以外の区域では10,000㎡以上です（国土利用計画法23条2項1号）。表3は、この面積をどの区域・どの土地で判断するかを整理したものです。面積を判断するときの軸は、面積は、買う側（権利取得者）が取得する一団の土地で数えるということです。

まず、区域です。市街化調整区域と、区域区分が定められていない都市計画区域（非線引き区域）は、どちらも「市街化区域を除く都市計画区域」に当たります。一方、準都市計画区域は都市計画区域ではないので、都市計画区域外と同じ面積で判断します（国土利用計画法23条2項1号）。

次に、一団の土地です。権利取得者が一連の計画で取得する一団の土地は、個々の契約の面積が基準に満たなくても、合計の面積で判断します。権利の種類が違っても同じです。これに対して、売主が分割して複数の者に売るときは、売主が持っていた土地の面積ではなく、権利取得者ごとの面積で判断します（国土利用計画法23条2項1号）。ただし、事前届出（注視区域・監視区域）は、当事者の一方又は双方の一団の土地で判断するので、売主の側の一団でも届出が要ります（同法27条の4第2項1号）。事後届出は買う側の一団だけで数えますが、事前届出は売主の側の一団でも数える点に注意しましょう。

なお、贈与や対価のない地上権・賃借権の設定のように、土地売買等の契約に当たらない取得の面積は、一団の土地の合計に入れません（表3の「合計に入れない取得」の行）。

届出のあとの勧告・助言と罰則

事後届出のあとの手続は、勧告の対象は利用目的に限られ、勧告に従わないときも、公表されることがあるにとどまると押さえておきましょう。都道府県知事は、利用目的について必要な変更をすべきことを勧告でき、勧告を受けた者が従わないときは、その旨と勧告の内容を公表することができます（国土利用計画法24条1項・26条）。勧告に従わないことについての罰則はなく、契約を無効にしたり取り消したりする定めもありません。勧告の期限は、表1の「勧告の期限」の行で確かめましょう。一方、勧告とは別に、事後届出をしなかった者には罰則があります（表1の「罰則」の行）。

まず、届出事項です。事後届出では、当事者の氏名・住所、契約の年月日、土地の所在・面積、利用目的などのほか、対価の額も届け出ます（国土利用計画法23条1項。対価の額は同項6号）。対価の額は、勧告の対象ではありませんが、届出事項には含まれる点を区別しておきましょう。

次に、助言と、勧告のあとの措置です。都道府県知事は、事後届出をした者に、土地の利用目的について必要な助言をすることができますが、助言に従わなかったときに公表する定めはありません（国土利用計画法27条の2）。また、勧告を受けた者に、勧告にもとづいて講じた措置を報告させることができ、勧告にもとづいて利用目的が変更されたときは、権利の処分についてのあっせんなどの措置を講ずるよう努めなければなりません（同法25条・27条）。

そして、そのほかの手続です。土地に関する権利の買取りの請求ができるのは、規制区域で許可の申請をして不許可の処分を受けたときで、事後届出で勧告を受けても、請求はできません（国土利用計画法19条1項）。また、規制区域・注視区域・監視区域は、都道府県知事が期間を定めて指定します（同法12条1項・27条の3第1項・27条の6第1項）。遊休土地である旨の通知を受けたときの計画の届出は、表4の最後の行で確かめましょう。

国土利用計画法の選択肢は、まず表1で、どの区域の、どの手続についての文かを確かめましょう。そのうえで、事後届出の文なら、「土地売買等の契約に当たるか」（表2）と「面積は買う側の一団で数えているか」（表1の「面積の要件」の行と表3）の2点を見ると、正誤を判断しやすくなります。

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よくある質問

国土利用計画法の事後届出が不要になるのは、どんな場合ですか？

このページの表1・表2・表3の中では、次の場合に事後届出は要りません。1つ目は、相続・遺産の分割・時効取得・贈与・対価のない地上権や賃借権の設定・抵当権の設定のように、土地売買等の契約に当たらない取得です（国土利用計画法14条1項・23条1項）。2つ目は、権利取得者が一連の計画で取得する一団の土地の面積が、区域ごとの面積に満たないときです（同法23条2項1号）。3つ目は、当事者の一方又は双方が国等であるとき、民事調停法による調停、担保権の実行としての競売、農地法3条の許可が要る取引など、条文や政令が除いているものです（同条2項3号、国土利用計画法施行令17条1号・6条7号・10号）。4つ目は、規制区域・注視区域・監視区域の土地で、これらの区域では許可か事前届出が要ります（国土利用計画法23条2項2号）。

事後届出は、誰が、いつまでにしますか？

権利取得者（権利の移転・設定を受ける者。買主など）が、契約を締結した日から起算して2週間以内に、市町村の長を経由して都道府県知事に届け出ます（国土利用計画法23条1項）。売主は届け出ません。交換では、それぞれが取得する土地が面積の要件を満たせば、当事者の双方が、それぞれの土地の権利取得者として届け出ます。停止条件付きの売買も、条件が成就した日からではなく、契約を締結した日から起算します。

規制区域・注視区域・監視区域では、事後届出の代わりに何が要りますか？

規制区域では、契約を締結しようとするときに、当事者が都道府県知事の許可を受けます（国土利用計画法14条1項）。注視区域・監視区域では、契約を締結しようとするときに、当事者があらかじめ届け出ます（事前届出。同法27条の4第1項・27条の7第1項）。これらの区域の土地には、事後届出は要りません（同法23条2項2号）。規制区域は届出ではなく許可で、許可を受けないで締結した契約は効力を生じません（同法14条3項）。

事後届出の勧告に従わないと、どうなりますか？

都道府県知事は、その旨と勧告の内容を公表することができます（国土利用計画法26条）。勧告に従わないことについての罰則はなく、契約を無効にしたり取り消したりする定めもありません。一方、事後届出をしなかった者には、6月以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金の罰則があります（同法47条1号）。

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