宅建の抵当権と根抵当権｜試験で出る範囲と出ない範囲

抵当権と根抵当権は、宅地建物取引士資格試験（宅建試験）と行政書士試験の両方で出題される論点です。名前は1字しか違いませんが、担保する債権の決め方から優先弁済の範囲まで、中身はかなり違います。

抵当権と根抵当権については、不動産の売却や借入れの手続を説明したページが数多くあります。このページは、そうした実務の手続ではなく受験生向けに、条文と過去問の出題実績だけで整理したものです。抵当権と根抵当権の違いを確認したい方は、先に表1をご覧ください。

このページは、3つの表を軸に構成しています。まず表1で2つの担保物権を項目ごとに並べ、次に表2で、この論点が宅建試験と行政書士試験それぞれでどこまで問われているのかを示します。最後に表3で、論点ごとに、どちらの試験でいつ問われたのかを並べました。宅建試験で根抵当権が出るのかどうかを確認したい方は、表2と、その次の「宅建試験で、根抵当権はどこまで出ているか」をご覧ください。

本記事は、2026年9月時点の民法・不動産登記法にもとづき、令和8年度の宅地建物取引士資格試験および令和8年度の行政書士試験の制度に合わせて書いています。

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抵当権と根抵当権は、どこが違うか

抵当権と根抵当権（元本の確定前）の違いがいちばんはっきり表れるのは、付従性（ふじゅうせい）と随伴性（ずいはんせい）という性質です。ここでは、債権が消えたとき（付従性のうち消滅の面）と、債権が譲渡されたとき（随伴性）の2つの場面に絞って、担保と債権の結びつき方を性格にたとえて見てみましょう。

特定の債権と添い遂げるのが抵当権、元本が確定するまでは枠の中で相手が入れ替わっていくのが根抵当権、と考えると整理しやすくなります。たとえは理解と記憶のための補助であり、正誤を判断するときの根拠は、表1の条文の列です。

このたとえの元にあるのは、担保する債権が特定されているか、それとも被担保債権の範囲と極度額という枠だけが決まっているかという、2つを見分ける軸です。付従性・随伴性の違いは、この軸から生じる結果です。同じ軸から、優先弁済の範囲や権利の動かし方まで、表1の各項目の違いを説明できます。

「出題」は、宅建は昭和63年〜令和7年の本試験（令和2年・令和3年は10月と12月の2回）、行政書士は平成21年〜令和7年の本試験の過去問で、年度と問番号を確認できたものだけを掲載しています。「直近10年」は、宅建は平成28年〜令和7年の12回、行政書士は平成28年〜令和7年の10回で、その行の論点が問われた回数です。3つ以上あるときは新しい年度の2件を載せ、残りは件数で示しています。「問われ方」は、過去問で誤りの選択肢として出題された形です。「注意」は、過去問では確かめていませんが、誤解しやすい点です。「どちらの試験で出るか」の表には、出題の事実だけを記載しています。今後の出題を予想したものではありません。

担保する債権：特定されているか、枠で決まっているか

抵当権は、債務の担保として不動産に設定するもので（民法369条1項）、担保するのは特定の債権です。これに対して根抵当権は、一定の範囲に属する不特定の債権を、極度額の限度で担保します（民法398条の2第1項）。ここでいう「一定の範囲」は自由に広げられるものではなく、債務者との特定の継続的取引契約によって生ずるものなど、種類を限定して定めなければなりません（同条2項・3項）。債務者に対するあらゆる債権をまとめて担保する根抵当権は、設定できないということです。

元本の確定前の根抵当権について、随伴性がないことは条文に明記されています（民法398条の7第1項）。これに対して付従性がないことは、不特定の債権を担保するという定め（民法398条の2第1項）から導かれるものです。どちらも表1の該当する項目で確かめられます。

優先弁済の範囲：最後の2年分か、極度額か

抵当権で優先弁済を受けられる利息は、満期となった最後の2年分に限られます（民法375条1項）。遅延損害金も、利息その他の定期金と通算して2年分を超えることができません（同条2項）。一方、根抵当権にこの制限はなく、確定した元本と、利息その他の定期金と、遅延損害金の全部について、極度額を限度として行使できます（民法398条の3第1項）。

元本が確定する前は、権利の動かし方が変わる

抵当権者は、同一の債務者に対する他の債権者の利益のために、抵当権そのものやその順位を譲渡し、または放棄することができます（民法376条1項）。これに対し、根抵当権では、元本の確定前はこの処分ができません（民法398条の11第1項）。ただし、その根抵当権を他の債権の担保とすること、つまり転抵当は妨げられないと定められています（同項ただし書）。順位の変更（民法374条1項）は、抵当権と同じようにできます。

一方で、根抵当権にだけ認められていることもあります。被担保債権の範囲や債務者は、元本の確定前であれば変更でき、このとき後順位の抵当権者その他の第三者の承諾は要りません（民法398条の4第1項・2項）。もっとも、元本の確定前に登記をしなかったときは、変更しなかったものとみなされます（同条3項）。極度額の変更のほうは、利害関係を有する者の承諾がなければできません（民法398条の5）。第三者の承諾が要る変更と要らない変更が並んでいるので、区別して押さえておきましょう。

根抵当権の元本は、確定すべき期日の定めがない場合、設定者からは設定の時から3年を経過したときに確定を請求でき、請求の時から2週間を経過したときに確定します。根抵当権者からはいつでも請求でき、この場合は請求の時に確定します（民法398条の19第1項・2項）。確定すべき期日の定めがあるときは、この規定は適用されません（同条3項）。

消滅させる方法も、名前は似ていて内容が異なる

抵当不動産の第三取得者は、抵当権消滅請求をすることができます（民法379条）。手続は、登記をした各債権者に対して民法383条1項各号の書面を送付するというもので、抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生する前にしなければなりません（民法382条）。主たる債務者、保証人およびこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができません（民法380条）。抵当不動産を買い受けて第三取得者になっても同じで、ここは両方の試験で問われています。このほか、抵当権者の請求に応じて代価を弁済する代価弁済もあります（民法378条）。

根抵当権の場合は、根抵当権消滅請求といいます（民法398条の22第1項）。元本の確定後に、現に存する債務の額が極度額を超えるときに、極度額に相当する金額を払い渡すか供託して請求するもので、請求できるのは物上保証人や、抵当不動産について所有権・地上権・永小作権・対抗することができる賃借権を取得した第三者です。名前は似ていますが、元本の確定後であることと極度額に相当する金額を払い渡すか供託することが、抵当権消滅請求と異なる点です。

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この論点は、どちらの試験で出るか

ここからは条文を離れて、実際の出題の事実を見ていきます。表2は、宅建試験と行政書士試験のそれぞれで、抵当権と根抵当権がどのように問われてきたかを並べたものです。年度は、どちらの試験も過去問で問番号まで確かめたものだけを載せています。

表2の「試験科目としての位置づけ」に引用した文言は、それぞれの試験の実施団体が公表しているものです（一般財団法人 不動産適正取引推進機構「宅建試験の概要」／一般財団法人 行政書士試験研究センター「試験概要」）。どちらの試験でも、民法そのものが出題範囲に含まれているということです。

違いがあるのは、出題の形式と、問われる深さです。宅建試験は4肢択一で、抵当権の処分による配当額を計算させる問題が繰り返し出ています。行政書士試験は5肢択一と組合せに加えて、40字程度で書く記述式があり、抵当権はその記述式でも問われてきました。そして、根抵当権の扱いが、2つの試験で大きく分かれます。

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宅建試験で、根抵当権はどこまで出ているか

宅建試験の問題文に「根抵当」の語が出てきたのは、平成26年 問4 が最後です。それ以降、令和7年までの本試験では、選択肢の1つにも出ていません。表2の「根抵当権は出るか」の項目が、この事実を示しています。

そして、その平成26年 問4 は、「抵当権を設定する場合と根抵当権を設定する場合」を並べて、被担保債権の決め方、対抗要件、催告の抗弁、順位の譲渡の4点を比べさせる問題でした。つまり、宅建試験で根抵当権が問われるときは、根抵当権そのものの細かい手続ではなく、抵当権とどこが違うかという形で問われてきたということです。

このページに載せているのは、過去の出題の事実だけです。今後の出題を予想するものではありませんので、学習を進めるときの参考資料として活用してください。

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論点ごとに、いつ問われたか

抵当権は論点の幅が広いので、どこから学習を始めるかで迷いやすいところです。表3は、抵当権と根抵当権を論点ごとに分け、それぞれが宅建試験と行政書士試験でいつ問われたかを並べたものです。1つの問で複数の論点が問われることがあるため、同じ年度が複数の項目に載っています。

表3を左右で見比べると、2つの試験で繰り返し出ている形が違うことが分かります。宅建試験で目立つのは、抵当権の処分による配当の計算です。1番抵当権者が後順位の債権者のために順位を譲渡したり放棄したりしたとき、それぞれの配当額がいくらになるかを計算させる問題が、令和元年 問10 と令和5年 問10 に出ています。条文そのものは短いのですが、計算をしなければ答えを出せません。

一方、行政書士試験で目立つのは、判例の要件をどこまで押さえているかです。抵当権に基づく妨害排除請求が認められるのはどういう場合か、物上代位と債権譲渡や相殺はどちらが優先するかといった点が、肢の形で細かく問われています。表3では、順位の変更、抵当権の処分、共同抵当の3つの項目で、行政書士試験の欄が「出題なし」になっています。

両方の試験で年度が並んでいる論点

表3で、宅建試験と行政書士試験の両方の欄に年度が並んでいる項目のうち、物上代位、法定地上権、抵当建物使用者の引渡しの猶予を、条文に沿って確認します。第三取得者については、表1の「第三取得者が担保を消滅させる方法」の項目で触れました。

物上代位は、抵当権が、目的物そのものだけでなく、その売却・賃貸・滅失・損傷によって債務者が受けるべき金銭にも及ぶという仕組みです（民法372条・304条1項）。賃料債権や火災保険金債権がその例です。ただし条文には、その払渡しまたは引渡しの前に差押えをしなければならないという限定が付いています（民法304条1項ただし書）。賃借人がさらに転貸している場合の転貸賃料債権については、原則として物上代位できないとされており、この点も両方の試験で問われています。

法定地上権は、土地とその上に存する建物が同一の所有者に属する場合に、その土地または建物に抵当権が設定され、実行によって所有者を異にするに至ったとき、建物について地上権が設定されたものとみなす、というものです（民法388条）。成否を見るのは1番抵当権を設定した当時です。更地に抵当権を設定した後に建物が築造されても成立せず、2番抵当権が設定された時点で土地と建物が同じ所有者になっても、それだけでは成立しません（平成18年 問5・平成21年 問7）。土地と建物に共同抵当権を設定したあとで建物を取り壊して再築した場合も、新しい建物に同じ順位の抵当権を設定したなどの事情がない限り、成立しないとされています（平成30年 問6。行政書士試験でも平成23年 問30 で問われました）。なお、抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は土地とともにその建物を競売することができますが、優先権を行使できるのは土地の代価についてだけです（民法389条1項）。このように、法定地上権と一括競売の規定は互いに関連しています。

抵当建物使用者の引渡しの猶予は、抵当権者に対抗することができない賃貸借によって建物を使用または収益する者のうち、競売手続の開始前から使用または収益をする者などについて、買受人の買受けの時から6か月を経過するまでは建物を引き渡すことを要しない、という定めです（民法395条1項1号・2号）。名前のとおり建物についての規定で、土地の賃借人には猶予がありません。買受けの時より後の使用の対価について、買受人が相当の期間を定めて1か月分以上の支払を催告し、その期間内に履行がないときは、この猶予は適用されません（同条2項）。

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行政書士試験では、どこまで問われるか

行政書士試験には、40字程度で書く記述式があります。抵当権はこの記述式でも問われていて、平成23年 問45 では、第三取得者が抵当権を消滅させる方法を2つ書かせています。答えは抵当権消滅請求と代価弁済で、どちらも表1で扱った条文です。令和5年 問45 では、抵当権の目的である建物が焼失して火災保険金債権が発生した場合に、優先弁済権を行使するにはどうすればよいかが問われました。物上代位により、払渡しの前に差押えをする、というのが答えになります（民法372条・304条1項）。

択一では、根抵当権だけで5肢すべてを使う問題が、平成28年 問31・令和2年 問29・令和4年 問29 に出ています。問われているのは、被担保債権の範囲の変更に第三者の承諾が要るか、元本の確定前の債権譲渡で根抵当権を行使できるか、極度額の減額を請求できるのはいつか、といった点で、いずれも表1の右の列にある条文です。行政書士試験では、民法398条の2から398条の22までが、1問の5肢に分かれて問われています。

なお、抵当権が出てくる記述式には、改正前の民法を前提にしたものもあります（平成28年 問45 の売主の担保責任など）。現行の民法では同じ形では成り立たないため、このページでは扱っていません。

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よくある質問

宅建試験で根抵当権は出ますか？

出題の実績はあります。ただし、宅建試験の問題文に「根抵当」の語が出てきたのは平成26年 問4 が最後で、それ以降、令和7年までの本試験では選択肢の1つにも出ていません。その平成26年 問4 も、抵当権を設定する場合と根抵当権を設定する場合を比べさせる形でした。

抵当権と根抵当権で、担保される利息の範囲はどう違いますか？

抵当権は、満期となった最後の2年分についてのみ行使でき、遅延損害金も利息その他の定期金と通算して2年分を超えられません（民法375条1項・2項）。根抵当権にはこの制限がなく、確定した元本と、利息その他の定期金と、遅延損害金の全部について、極度額を限度として行使できます（民法398条の3第1項）。

元本が確定する前の根抵当権は、順位を譲渡できますか？

できません。元本の確定前は、民法376条1項による根抵当権の処分をすることができないと定められています（民法398条の11第1項）。ただし、その根抵当権を他の債権の担保とすること（転抵当）は妨げられず（同項ただし書）、根抵当権の順位の変更（民法374条1項）もできます。

抵当権消滅請求は誰ができますか？

抵当不動産の第三取得者です（民法379条）。主たる債務者、保証人およびこれらの者の承継人は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になっても、抵当権消滅請求をすることができません（民法380条）。また、抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生する前にしなければならないという時期の制限があります（民法382条）。

代価弁済と抵当権消滅請求の違いは何ですか？

手続を始める人が違います。代価弁済は、抵当不動産について所有権または地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じて代価を弁済するもので、抵当権はその第三者のために消滅します（民法378条）。抵当権消滅請求は、第三取得者のほうから、登記をした各債権者に民法383条1項各号の書面を送付して行うものです（民法379条・383条）。登記をしたすべての債権者が承諾し、第三取得者がその代価または金額を払い渡すか供託したときに、抵当権が消滅します（民法386条）。

行政書士試験では、抵当権と根抵当権はどのように問われますか？

5肢択一と記述式の両方で問われています。択一では、抵当権の効力や物上代位が1問の5肢すべてを使って問われ、根抵当権も同じ形で平成28年・令和2年・令和4年に出ています。記述式では、平成23年 問45 で抵当権消滅請求と代価弁済が、令和5年 問45 で火災保険金債権への物上代位が問われました。

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