管理戸数が200戸以上で賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければなりません（賃貸住宅管理業法3条1項・賃貸住宅管理業法施行規則3条）。登録の有効期間は5年で、更新の申請は、有効期間の満了の日の90日前から30日前までの間に行います（賃貸住宅管理業法3条2項・賃貸住宅管理業法施行規則4条）。また、営業所・事務所ごとに業務管理者を1人以上選任しなければなりません。業務管理者の要件は、管理業務の実務の経験が2年以上あること（または同等以上の能力があると認められること）に加えて、登録証明事業による証明を受けているか、宅建士で国土交通大臣が指定する講習を修了していることです（賃貸住宅管理業法12条1項・4項・賃貸住宅管理業法施行規則14条）。
賃貸住宅管理業の登録は、宅建業免許とは別の制度です。宅建業者も、管理戸数が200戸以上で賃貸住宅管理業を営むなら登録が必要です。このページでは、登録が必要な規模、登録の要件、業務管理者、申請、費用、更新、変更の届出を、条文と国の解釈に分けて整理します。
このページの目次
登録が必要な規模：管理戸数200戸
賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければなりません。登録を受けなければならないのは、事業の規模が管理戸数200戸以上の場合です（賃貸住宅管理業法3条1項・賃貸住宅管理業法施行規則3条）。登録を受けずに200戸以上で賃貸住宅管理業を営むと、1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金に処され、またはこれらを併科されます（賃貸住宅管理業法41条1号）。法人の業務として営んだときは、法人にも罰金刑が科されます（賃貸住宅管理業法45条）。
管理戸数の数え方について、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、入居者との間で締結されることが想定される賃貸借契約の数をもとにするとしています。たとえば、10部屋のシェアハウスを1棟管理しているときは、空室があっても10戸と数えます。また、管理戸数が一時的にでも200戸以上になると、その時点で登録を受けていなければ賃貸住宅管理業を営めないとしています（賃貸住宅管理業法FAQ集も同じ）。
200戸未満の事業は、登録を受けなければならない規模に当たりません（賃貸住宅管理業法3条1項ただし書）。そのうえで、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、200戸未満の小規模な管理業者にも登録を受けることを推奨しています。登録を受けると、200戸未満でも他の登録業者と同じルールが適用され、違反すれば業務停止などの監督処分や罰則の対象になります。戸数が増える見込みがあるときは、200戸に届く前に登録を受けておくと、無登録営業になるのを防げます。
どの業務が管理業務（維持保全と金銭の管理）に当たるかは、賃貸住宅管理業法（管理業務の定義）で解説しています。
登録の要件（登録を拒否される場合）
国土交通大臣は、申請者が次のいずれかに当たるとき、または申請書や添付書類の重要な事項に虚偽の記載や重要な事実の記載の欠けがあるときは、登録を拒否しなければなりません（賃貸住宅管理業法6条1項）。
- 心身の故障により賃貸住宅管理業を的確に遂行できない者として国土交通省令で定めるもの（1号）
- 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者（2号）
- 登録を取り消され、取消しの日から5年を経過しない者（3号）
- 拘禁刑以上の刑に処せられ、または賃貸住宅管理業法の規定により罰金の刑に処せられ、その執行を終わるなどした日から5年を経過しない者（4号）
- 暴力団員、または暴力団員でなくなった日から5年を経過しない者（5号）
- 賃貸住宅管理業に関し不正または不誠実な行為をするおそれがあると認めるに足りる相当の理由がある者として国土交通省令で定めるもの（6号）
- 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、法定代理人が1号〜6号のいずれかに当たるもの（7号）
- 役員のうちに1号〜6号のいずれかに当たる者がいる法人（8号）
- 暴力団員等がその事業活動を支配する者（9号）
- 賃貸住宅管理業を遂行するために必要な財産的基礎を有しない者（10号）
- 営業所・事務所ごとに業務管理者を確実に選任すると認められない者（11号）
10号の財産的基礎の基準は、「財産及び損益の状況が良好であること」です（賃貸住宅管理業法施行規則10条）。賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、登録の申請日を含む事業年度の前事業年度で、負債の合計額が資産の合計額を超えておらず、支払不能に陥っていない状態をいうとしています。負債の合計額が資産の合計額を超えていても、超えていない状態と同等、または同等となることが相応に見込まれる場合の例（直前2年の各事業年度で当期純利益が出ている場合など）も挙げていますが、当てはまるかどうかは申請先の審査で判断されます。前事業年度の決算で負債が資産を上回っているときは、申請の前に決算書の内容を確かめておくことをおすすめします。
登録を受けてから1年以内に業務を始めないとき、引き続き1年以上業務を行っていないときは、登録を取り消されることがあります（賃貸住宅管理業法23条2項）。登録の拒否事由は、宅建業免許の欠格事由と規定の順序も内容も異なります。宅建業免許の要件と同じだと考えずに、賃貸住宅管理業法6条1項の各号で確かめる必要があります。
業務管理者：営業所ごとに1人以上
このページの業務管理者は、賃貸住宅管理業法12条の業務管理者です。マンション管理業や不動産特定共同事業の業務管理者とは別の制度です。
賃貸住宅管理業者は、営業所・事務所ごとに1人以上の業務管理者を選任し、管理受託契約の内容の明確性や、管理業務として行う維持保全の実施方法の妥当性などについて、管理と監督に関する事務を行わせなければなりません（賃貸住宅管理業法12条1項）。管理・監督させる事務は、締結前の説明と書面、締結時の書面、維持保全の実施と金銭の管理、帳簿の備付け、定期報告、秘密の保持、入居者からの苦情の処理などです（賃貸住宅管理業法施行規則13条1号〜8号）。
業務管理者の要件は、賃貸住宅管理業法施行規則14条が定めています。条文の定めを表1にまとめました。
| 要件 | 条文の定め | 条文 |
|---|---|---|
| 実務の経験（柱書） | 法第十二条第四項の国土交通省令で定める要件は、管理業務に関し二年以上の実務の経験を有する者又は国土交通大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者で、次の各号のいずれかに該当するものであることとする。 | 賃貸住宅管理業法施行規則14条 |
| 1号 登録証明事業の証明 | 法第十二条第四項の知識及び能力を有すると認められることを証明する事業（以下「証明事業」という。）として、次条から第二十九条までの規定により国土交通大臣の登録を受けたもの（以下「登録証明事業」という。）による証明を受けている者 | 賃貸住宅管理業法施行規則14条1号 |
| 2号 宅建士と指定講習 | 宅地建物取引士（宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）第二条第四号に規定する宅地建物取引士をいう。第十七条第一項第二号ロにおいて同じ。）で、国土交通大臣が指定する管理業務に関する実務についての講習を修了した者 | 賃貸住宅管理業法施行規則14条2号 |
柱書の実務の経験の要件を満たし、かつ1号か2号のどちらかに当たることが必要です。業務管理者は、このほか賃貸住宅管理業法6条1項1号〜7号のいずれにも当たらない者でなければなりません（賃貸住宅管理業法12条4項）。
1号の登録証明事業は、国土交通省の告示で、一般社団法人賃貸不動産経営管理士協議会の「賃貸不動産経営管理士試験・登録事業」が登録されています。2号の講習は、国土交通大臣が指定した「指定講習」で、同じ協議会が実施しています。2号の「宅建士」は、宅建士証の交付を受けた者です（宅建業法2条4号）。宅建試験に合格してから宅建士になるまでの手続きは、宅建合格後の流れのページにまとめています。
業務管理者は、他の営業所・事務所の業務管理者を兼ねることはできません（賃貸住宅管理業法12条3項）。人数について、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、従業員が行う管理業務などに必要な指導・管理・監督をし得るだけの数を配置することが望ましいとしています。
選任した業務管理者の全員が欠けたとき（または全員が1号〜7号に当たることになったとき）は、新たに業務管理者を選任するまで、その営業所・事務所で管理受託契約を締結できません（賃貸住宅管理業法12条2項）。業務管理者を選任しないとき、業務管理者がいないのに管理受託契約を締結したときは、30万円以下の罰金に処されます（賃貸住宅管理業法44条2号・3号）。退職や異動が決まったときは、後任の選任を先に済ませておく必要があります。
宅建業の専任の宅建士が業務管理者を兼ねることについて、宅建業法の解釈・運用の考え方は、宅建業を営む事務所の専任の宅建士が業務管理者を兼務している場合に、業務管理者として賃貸住宅管理業の業務に従事することは差し支えないとしています。一方、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、業務管理者が宅建士などを兼務すること自体は法違反ではないものの、従業員が行う管理業務などについて必要な指導・管理・監督の業務に従事できる必要があるとしています。専任の宅建士としての専任性は宅建業免許の免許権者が確認するので、兼務を始める前に、宅建業免許の申請先に確認しておくと安心です。宅建業の側の整理は、専任の宅建士の兼務の説明をご覧ください。
登録の申請：申請書・添付書類と電子申請システム
登録の申請先は国土交通大臣ですが、登録申請書の受理や登録、変更の届出・廃業等の届出の受理などの権限は、主たる営業所・事務所の所在地を管轄する地方整備局長・北海道開発局長に委任されています（賃貸住宅管理業法38条・賃貸住宅管理業法施行規則50条1項）。
登録申請書（別記様式第一号）には、商号・名称または氏名と住所、法人の役員の氏名、未成年者の法定代理人、営業所・事務所の名称と所在地を記載します（賃貸住宅管理業法4条1項1号〜4号）。更新の申請も、同じ登録申請書で行います。業務管理者の氏名は、申請書の記載事項に入っていません。
添付書類は、賃貸住宅管理業法施行規則7条1項が定めています。法人の場合は、次の書類です。
- 定款・登記事項証明書
- 法人税の納税を証する書面、最近の事業年度の貸借対照表と損益計算書
- 役員が破産者で復権を得ない者に当たらない旨の市町村長の証明書、役員などの略歴、相談役・顧問と主な株主などを記載した書面
- 業務と財産の分別管理の状況を記載した書面（様式第四号）、業務管理者の配置の状況を記載した書面（様式第五号）、誓約書（様式第六号）
個人の場合は、所得税の納税を証する書面、財産に関する調書などです。国土交通大臣は、必要と認める書類を追加で提出させることや、書類の一部を省略させることができます（賃貸住宅管理業法施行規則7条3項・4項）。
宅建業者やマンション管理業者が登録を申請するときは、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方では、一部の添付書類を省略できる扱いとされています。ただし、省略させるかどうかは国土交通大臣が判断すると定められているので、どの書類を省略できるかは申請の前に案内で確かめておくと安心です。
申請の方法について、国土交通省は、登録の申請と変更の届出を「賃貸住宅管理業登録等電子申請システム」で行うことを原則としています（賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方・賃貸住宅管理業法FAQ集）。審査の期間は、条文には定めがありません。賃貸住宅管理業法FAQ集は、標準処理期間を、原則として、申請先の地方整備局長などに申請が到達した日の翌日から起算して90日とし、書類の補正や資料の提出を待つ期間はこれに含まれないとしています。営業を始めたい時期から逆算して、早めに申請しておきましょう。
登録の費用：新規は登録免許税、更新は手数料
新規の登録には、登録免許税9万円がかかります（登録免許税法別表第一）。更新のときは、登録免許税ではなく手数料を納めます。額は18,700円（電子申請は18,000円）です（賃貸住宅管理業法施行令1条）。更新の手数料は、登録申請書に収入印紙を貼って納めると定められています（賃貸住宅管理業法施行規則5条）。電子申請のときの納め方は、申請の案内で確かめておくと安心です。
新規の登録免許税と更新の手数料は、根拠の法令も納め方も異なります。「登録手数料」とひとまとめにした説明を見かけたときは、新規か更新かを分けて確かめる必要があります。
登録の更新：5年ごと、満了の90日前から30日前まで
登録の有効期間は5年です。5年ごとに更新を受けなければ、期間の経過によって登録は効力を失います（賃貸住宅管理業法3条2項）。更新の申請は、有効期間の満了の日の90日前から30日前までの間に、登録申請書を提出して行います（賃貸住宅管理業法施行規則4条）。登録・更新・変更の届出の期限と費用を、表2にまとめました。
| 手続き | いつまでに | どこへ | 法定の費用 | 条文 |
|---|---|---|---|---|
| 賃貸住宅管理業の登録 | 200戸以上で営む前（一時的にでも200戸以上になる前） | 国土交通大臣（権限の一部は地方整備局長等に委任） | 登録免許税9万円 | 賃貸住宅管理業法3条1項 賃貸住宅管理業法施行規則3条 賃貸住宅管理業法38条 賃貸住宅管理業法施行規則50条1項1号〜6号 登録免許税法別表第一 |
| 賃貸住宅管理業の登録の更新 | 有効期間（5年）満了の日の90日前から30日前まで | 国土交通大臣 | 18,700円（電子申請18,000円） | 賃貸住宅管理業法3条2項〜4項 賃貸住宅管理業法3条5項 賃貸住宅管理業法施行規則4条 賃貸住宅管理業法施行令1条 |
| 賃貸住宅管理業の変更の届出 | 変更の日から30日以内 | 国土交通大臣 | — | 賃貸住宅管理業法7条1項 |
| 業務管理者の選任 | 営業所・事務所ごとに常に1人以上（全員欠けたら選任まで管理受託契約の締結不可） | —（社内） | — | 賃貸住宅管理業法12条1項〜4項 |
登録申請書の受理・登録や変更の届出の受理などの国土交通大臣の権限は、主たる営業所・事務所の所在地を管轄する地方整備局長・北海道開発局長に委任されています（賃貸住宅管理業法施行規則50条1項）。登録の行の「一時的にでも200戸以上になる前」は、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方とFAQ集の整理です。
更新の申請をした場合に、有効期間の満了の日までに処分がされないときは、処分がされるまでは従前の登録が効力を持ちます。その後に更新されたときの新しい有効期間は、従前の有効期間の満了の日の翌日から数えます（賃貸住宅管理業法3条3項・4項）。
30日前を過ぎてからの申請をどう扱うかは、条文には定めがないので、申請先の地方整備局などに確認することをおすすめします。更新を受けないまま有効期間が満了すると登録は効力を失い、その後も200戸以上で賃貸住宅管理業を営めば、無登録営業として罰則の対象になります（賃貸住宅管理業法3条2項・41条1号）。登録が効力を失った後も、締結済みの管理受託契約にもとづく業務を結了する目的の範囲では賃貸住宅管理業者とみなされますが（賃貸住宅管理業法27条）、新しい管理受託契約を結べるわけではありません。
賃貸住宅管理業の登録と宅建業免許は、有効期間の満了日が別々です。宅建業免許の更新と時期がずれることがあるので、両方の満了日を把握しておくと、更新の漏れを防げます。宅建業免許の側の手続きは、宅建業免許を受けた後の届出と期限の一覧（賃貸住宅管理業の登録の更新）と宅建業免許の更新のページで解説しています。
変更・廃業の届出
登録申請書の記載事項（商号・名称または氏名と住所、法人の役員の氏名、未成年者の法定代理人、営業所・事務所の名称と所在地）に変更があったときは、その日から30日以内に国土交通大臣に届け出なければなりません（賃貸住宅管理業法7条1項）。届出は別記様式第九号の登録事項変更届出書で行い、変更した事項が法人の役員の氏名のときは、その役員の破産者でない旨の証明書・略歴と誓約書を添えます（賃貸住宅管理業法施行規則11条1項・2項）。賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方では、役員の氏名の変更には新しく役員が就任する場合も含むとされています。就任のときは登記事項証明書も添付し、退任のときは登記事項証明書の添付だけで足りるとされています。届出をしないとき、虚偽の届出をしたときは、30万円以下の罰金に処されます（賃貸住宅管理業法44条1号）。
主たる営業所・事務所を、地方整備局などの管轄区域を越えて移すときも、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方では変更の届出として扱い、登録簿を移すとしています。
業務管理者を替えたときの扱いにも注意が必要です。業務管理者の氏名は、登録申請書の記載事項に入っていません。一方で、営業所の新設や所在地の変更などの届出には、業務管理者の配置の状況を記載した書面を添えるとされています（賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方）。業務管理者だけを替えたときに届出が必要かどうかは、条文にも、解釈・運用の考え方とFAQ集にも書かれていないので、国土交通省の案内や申請先で確かめておくと安心です。そのうえで、選任した業務管理者の全員が欠けると、新たに選任するまで管理受託契約を締結できません（賃貸住宅管理業法12条2項）。
個人の賃貸住宅管理業者が死亡したとき、法人が合併で消滅したとき、破産手続開始の決定やその他の理由で解散したとき、賃貸住宅管理業を廃止したときは、その日（死亡のときは、相続人が死亡の事実を知った日）から30日以内に届け出なければなりません（賃貸住宅管理業法9条1項）。これらに当たることになったときに、登録は効力を失います（賃貸住宅管理業法9条2項）。届出をしないとき、虚偽の届出をしたときは、20万円以下の過料に処されます（賃貸住宅管理業法46条）。
よくある質問
賃貸住宅管理業の登録なしは違法ですか？
管理戸数が200戸以上で、登録を受けずに賃貸住宅管理業を営むと、1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金に処され、またはこれらを併科されます（賃貸住宅管理業法3条1項・41条1号）。
賃貸住宅管理業は200戸未満でも登録できますか？
200戸未満の事業は、登録を受けなければならない規模に当たりませんが、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、200戸未満の管理業者にも登録を受けることを推奨しています。登録を受けると、200戸未満でも登録業者と同じ規制を受けます。
賃貸住宅管理業の登録の更新は、いつまでに申請しますか？
有効期間（5年）の満了の日の90日前から30日前までの間です（賃貸住宅管理業法施行規則4条）。手数料は18,700円、電子申請は18,000円です（賃貸住宅管理業法施行令1条）。
業務管理者になるには、どのような要件がありますか？
管理業務の実務の経験が2年以上（または国土交通大臣が同等以上の能力があると認めた者）で、登録証明事業による証明を受けているか、宅建士で国土交通大臣が指定する講習を修了していることです（賃貸住宅管理業法施行規則14条）。このほか、登録の拒否事由の1号〜7号に当たらないことが必要です（賃貸住宅管理業法12条4項）。
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賃貸住宅管理業法の全体像は賃貸住宅管理業法、サブリースの規制は特定転貸事業者（サブリース業者）の規制のページで解説しています。特定転貸事業者も、賃貸住宅管理業を営み管理戸数が200戸以上なら、このページの登録を受けなければなりません。宅建業免許の制度は宅建業免許とは、免許を受けた後の手続きは宅建業免許を受けた後の届出と期限の一覧のページをご覧ください。