賃貸住宅管理業法とは｜登録制度とサブリース規制の全体像を条文で整理

賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）は、賃貸住宅管理業の登録制度と、サブリース（特定賃貸借契約）の適正化のための措置の2本立ての法律です（賃貸住宅管理業法1条）。管理戸数が200戸以上で賃貸住宅管理業を営むには、国土交通大臣の登録を受けなければなりません（賃貸住宅管理業法3条1項・賃貸住宅管理業法施行規則3条）。サブリースの規制は、この登録とは別に、特定転貸事業者と勧誘者に及びます（賃貸住宅管理業法28条〜36条）。

施行の日は2つに分かれています。サブリースの規制（第3章）は2020年12月15日から、登録制度を含むその他の部分は2021年6月15日から施行されています（施行期日を定める政令）。このページでは、2つの仕組みの違い、賃貸住宅管理業者の業務のルール、オーナーへの説明と定期報告、罰則、施行令・施行規則と国の資料、宅建業免許との関係を、条文と国の解釈に分けて整理します。

このページの目次

1. 賃貸住宅管理業法とは：2つの仕組みと用語
2. 登録制度のあらまし（200戸以上は国土交通大臣の登録）
3. 賃貸住宅管理業者の業務のルール
4. 管理受託契約の重要事項説明と契約時の書面
5. オーナーへの定期報告（1年を超えない期間ごと）
6. サブリース（特定賃貸借契約）の規制
7. 違反したとき：監督処分と罰則
8. 施行令・施行規則と、国の解釈・ガイドライン
9. 宅建業免許との関係

賃貸住宅管理業法とは：2つの仕組みと用語

賃貸住宅管理業法は、第2章で賃貸住宅管理業を営む者の登録制度を、第3章で特定賃貸借契約（いわゆるマスターリース契約）の適正化のための措置を定めています。2つの仕組みは、対象になる人も、登録の要否も異なります。違いを表1にまとめました。

このページで使う用語は、賃貸住宅管理業法2条が定めています。

• 賃貸住宅：賃貸の用に供する住宅です。旅館業法の許可を受けた施設、国家戦略特区の認定を受けた施設で認定事業の用に供されているもの、住宅宿泊事業（民泊）の用に供されている住宅は除かれます（賃貸住宅管理業法2条1項・賃貸住宅管理業法施行規則1条）。民泊の管理を営むときの登録は、住宅宿泊管理業者の登録のページで解説しています。
• 賃貸住宅管理業：賃貸住宅の賃貸人（オーナー）から委託を受けて、管理業務を行う事業です。管理業務は、①賃貸住宅の維持保全（点検・清掃その他の維持と、必要な修繕を行うこと）と、②家賃・敷金・共益費その他の金銭の管理（①とあわせて行うものに限る）の2つです（賃貸住宅管理業法2条2項1号・2号）。①の維持保全には、オーナーのために維持保全の契約の締結の媒介・取次ぎ・代理を行う業務（修繕業者への発注など）も含まれます（賃貸住宅管理業法2条2項1号かっこ書）。
• 賃貸住宅管理業者：賃貸住宅管理業法3条1項の登録を受けて、賃貸住宅管理業を営む者です（賃貸住宅管理業法2条3項）。
• 特定賃貸借契約・特定転貸事業者：転貸の事業を営むことを目的として結ぶ賃貸住宅の賃貸借契約と、その契約で借りた賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営む者です（賃貸住宅管理業法2条4項・5項）。このページの「サブリース（特定賃貸借契約）の規制」で扱います。

どの業務が管理業務に当たるかについて、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、①維持と修繕のどちらか一方だけを行う場合、②賃貸住宅の一部分だけについて維持から修繕までを行う場合、③入居者からの苦情対応だけを行い、維持・修繕（業者への発注を含む）を行っていない場合の3つは、維持保全に当たらないと整理しています。金銭の管理だけを行う業務も、賃貸住宅管理業には当たらないとしています。ただし、自社の業務がどれに当たるかは、実際の業務の内容で個別に判断されます。登録の要否を判断する前に、オーナーから委託を受けている業務の範囲を契約書で確かめておくと安心です。

登録制度のあらまし（200戸以上は国土交通大臣の登録）

賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければなりません。登録を受けなければならないのは、管理戸数が200戸以上の場合です（賃貸住宅管理業法3条1項・賃貸住宅管理業法施行規則3条）。登録を受けずに200戸以上で賃貸住宅管理業を営むと、1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金に処され、またはこれらを併科されます（賃貸住宅管理業法41条1号）。

200戸未満の事業は、登録を受けなければならない規模に当たりません（賃貸住宅管理業法3条1項ただし書）。ただし、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、200戸未満の小規模な管理業者にも登録を受けることを推奨しています。登録を受けると、200戸未満でも他の登録業者と同じく第2章の規制に服し、違反すれば業務停止などの監督処分や罰則の対象になります。また、管理戸数が一時的にでも200戸以上になると、その時点で登録を受けていなければ賃貸住宅管理業を営めないとされています。戸数が増える見込みがあるときは、200戸に届く前に登録を受けておくと、無登録営業になるのを防げます。

登録の有効期間は5年で、更新を受けなければ効力を失います（賃貸住宅管理業法3条2項）。また、営業所・事務所ごとに業務管理者を1人以上選任しなければなりません（賃貸住宅管理業法12条1項）。申請の方法、登録の要件、費用、更新、変更の届出は、賃貸住宅管理業の登録のページで解説しています。

賃貸住宅管理業者の業務のルール

登録を受けた賃貸住宅管理業者が守るルールを、条文の順に並べます。

• 名義貸しの禁止：自己の名義で、他人に賃貸住宅管理業を営ませてはなりません（賃貸住宅管理業法11条）。違反すると、1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金に処され、またはこれらを併科されます（賃貸住宅管理業法41条3号）。
• 業務管理者の選任：営業所・事務所ごとに1人以上の業務管理者を選任し、管理・監督に関する事務を行わせなければなりません（賃貸住宅管理業法12条1項）。
• 管理受託契約の締結前の説明と締結時の書面（賃貸住宅管理業法13条・14条）：次の見出しで説明します。
• 再委託の禁止：委託を受けた管理業務の全部を、他の者に再委託してはなりません（賃貸住宅管理業法15条）。
• 分別管理：家賃・敷金・共益費などを管理する口座を、自己の固有財産を管理する口座と明確に区分し、どの管理受託契約の金銭かが帳簿で直ちに分かる状態で管理します（賃貸住宅管理業法16条・賃貸住宅管理業法施行規則36条）。
• 従業者証明書：業務に従事させる従業者には、従業者証明書を携帯させなければなりません。従業者は、委託者などから請求があれば、証明書を提示しなければなりません（賃貸住宅管理業法17条1項・2項）。
• 帳簿：営業所・事務所ごとに帳簿を備え付け、各事業年度の末日で閉鎖し、閉鎖後5年間保存します（賃貸住宅管理業法18条・賃貸住宅管理業法施行規則38条3項）。
• 標識：営業所・事務所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げます（賃貸住宅管理業法19条）。
• 委託者への定期報告（賃貸住宅管理業法20条）：このページの「オーナーへの定期報告」で説明します。
• 秘密の保持：正当な理由なく、業務上知り得た秘密を漏らしてはなりません。賃貸住宅管理業を営まなくなった後も同じで、従業者にも同じ定めがあります（賃貸住宅管理業法21条1項・2項）。

これらのルールは、条文ごとに違反したときの扱いが違います。罰則の一覧は、このページの「違反したとき」の表2にまとめました。

管理受託契約の重要事項説明と契約時の書面

賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、契約を締結するまでに、管理業務を委託しようとする賃貸人（オーナー）に書面を交付して説明しなければなりません（賃貸住宅管理業法13条1項）。説明する事項は、賃貸住宅管理業者の商号と登録年月日・登録番号、対象の賃貸住宅、管理業務の内容と実施方法、報酬の額と支払の時期・方法、報酬に含まれない費用、再委託、責任と免責、委託者への報告、契約期間、入居者への周知、契約の更新と解除です（賃貸住宅管理業法施行規則31条1号〜11号）。賃貸人の承諾を得れば、書面に代えて電磁的方法で提供できます（賃貸住宅管理業法13条2項）。

説明の相手から除かれるのは、管理業務について専門的な知識と経験があるとされる者です。賃貸住宅管理業者、特定転貸事業者、宅建業者、特定目的会社、組合、賃貸住宅に係る信託の受託者（委託者などが賃貸住宅管理業者・特定転貸事業者・宅建業者・特定目的会社である場合に限る）、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社が、これに当たります（賃貸住宅管理業法施行規則30条1号〜8号）。オーナーへの説明が一律に要らなくなるのではなく、相手がこれらに当たるときに限られます。相手がこれらに当たるときも、契約を締結したときの書面の交付は必要です（賃貸住宅管理業法14条1項）。

契約を締結したときは、遅滞なく、対象の賃貸住宅、管理業務の実施方法、契約期間、報酬、契約の更新と解除の定めなどを記載した書面を、委託者に交付します（賃貸住宅管理業法14条1項）。

賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、締結前の説明は業務管理者が自ら行う必要はないものの、業務管理者の管理・監督の下で、賃貸住宅管理業者自らが行う必要があるとしています。そのうえで、業務管理者や一定の実務経験のある者など、専門的な知識と経験のある者が行うことが望ましいとしています。また、説明から契約の締結までに1週間程度の期間をおくことが望ましい、ともしています。

違反したときの扱いは、説明と書面で異なります。締結前の説明（賃貸住宅管理業法13条）の違反そのものは、罰則の条文（41条〜44条）には掲げられていません。ただし、説明の違反は「業務に関し法令に違反したとき」に当たり、業務改善命令や、登録の取消し・1年以内の業務停止の対象になります（賃貸住宅管理業法22条・23条1項3号）。締結時の書面を交付しないとき、記載のない書面や虚偽の記載のある書面を交付したときは、30万円以下の罰金に処されます（賃貸住宅管理業法44条4号）。

サブリースで特定転貸事業者がオーナーと結ぶ特定賃貸借契約にも、締結前の重要事項説明があります（賃貸住宅管理業法30条）。管理受託契約の説明とは別の説明で、説明する事項も違います。特定転貸事業者が行う特定賃貸借契約の重要事項説明で解説しています。

オーナーへの定期報告（1年を超えない期間ごと）

賃貸住宅管理業者は、管理業務の実施状況などについて、定期的に委託者（オーナー）に報告しなければなりません（賃貸住宅管理業法20条）。報告の頻度と方法は、賃貸住宅管理業法施行規則40条1項が定めています。管理受託契約を締結した日から1年を超えない期間ごとに、および契約期間の満了後遅滞なく、管理業務報告書を作成し、委託者に交付して説明します。

管理業務報告書に記載するのは、報告の対象となる期間、管理業務の実施状況、入居者からの苦情の発生状況と対応状況です（賃貸住宅管理業法施行規則40条1項1号〜3号）。委託者の承諾を得れば、書面の交付に代えて電磁的方法で提供できます（賃貸住宅管理業法施行規則40条2項）。頻度の起算点は管理受託契約を締結した日なので、契約ごとに報告の時期を管理しておく必要があります。

サブリース（特定賃貸借契約）の規制

サブリースでは、特定転貸事業者（サブリース業者）がオーナーから賃貸住宅を借り上げ、入居者に転貸します。オーナーと特定転貸事業者が結ぶ契約が、特定賃貸借契約（いわゆるマスターリース契約）です（賃貸住宅管理業法2条4項・5項）。「サブリース新法」と呼ばれることがありますが、これは通称で、法律の名前は賃貸住宅管理業法です。

第3章の規制は、特定転貸事業者と、特定転貸事業者が勧誘を行わせる勧誘者に及びます。誇大広告等の禁止（賃貸住宅管理業法28条）と不当な勧誘等の禁止（賃貸住宅管理業法29条）は、特定転貸事業者と勧誘者の両方に課されます。締結前の重要事項説明（賃貸住宅管理業法30条）、締結時の書面の交付（賃貸住宅管理業法31条）、書類の閲覧（賃貸住宅管理業法32条）は、特定転貸事業者だけに課されます。

第3章の規制は登録制ではなく、登録の有無や戸数にかかわらず及びます。ただし、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、特定転貸事業者は一般に、本来賃貸人が行う維持保全を賃貸人に代わって行っていて、賃貸住宅管理業を営むと解されるとしています。そのため、規模が200戸未満の場合を除き、賃貸住宅管理業の登録を受けなければならないとしています。規制の中身は、特定転貸事業者（サブリース業者）の規制のページで解説しています。

違反したとき：監督処分と罰則

国土交通大臣は、賃貸住宅管理業の適正な運営を確保するため必要があるときは、賃貸住宅管理業者に業務改善命令を出せます（賃貸住宅管理業法22条）。また、登録の拒否事由に当たることになったとき、不正の手段で登録を受けたとき、業務に関し法令や命令に違反したときは、登録の取消しまたは1年以内の業務の全部・一部の停止を命じることができます（賃貸住宅管理業法23条1項）。処分をしたときは公告されます（賃貸住宅管理業法25条）。

登録を受けてから1年以内に業務を始めないとき、引き続き1年以上業務を行っていないときも、登録を取り消されることがあります（賃貸住宅管理業法23条2項）。特定転貸事業者と勧誘者に対しては、指示と業務停止（勧誘者は勧誘の停止）の定めがあり、指示や命令をしたときは公表されます（賃貸住宅管理業法33条・34条）。

主な罰則を表2にまとめました。

法人の代表者や従業者などが、法人の業務に関して41条〜44条の違反をしたときは、行為者のほか法人にも各条の罰金刑が科されます。個人の事業主の業務に関して違反したときも同じです（賃貸住宅管理業法45条）。秘密を漏らした違反（44条7号）は、この対象から除かれています。

施行令・施行規則と、国の解釈・ガイドライン

賃貸住宅管理業法の細目は、政令の賃貸住宅管理業法施行令と、国土交通省令の賃貸住宅管理業法施行規則が定めています。施行令は3条だけで、1条が登録の更新の手数料、2条と3条が電磁的方法による提供の承諾の手続を定めています。

施行規則は、実務で使う数字や書類の多くを定めています。主な条は次のとおりです。

• 登録が必要な規模（200戸）：賃貸住宅管理業法施行規則3条
• 更新の申請の期間（有効期間の満了の日の90日前から30日前まで）：賃貸住宅管理業法施行規則4条
• 登録の申請の添付書類：賃貸住宅管理業法施行規則7条
• 業務管理者の要件：賃貸住宅管理業法施行規則14条
• 管理受託契約の締結前の説明の相手から除く者と、説明する事項：賃貸住宅管理業法施行規則30条・31条
• 管理業務報告書による定期報告：賃貸住宅管理業法施行規則40条
• 特定賃貸借契約の締結前の説明の相手から除く者と、説明する事項：賃貸住宅管理業法施行規則44条・45条
• 国土交通大臣の権限の地方整備局長などへの委任：賃貸住宅管理業法施行規則50条

解釈・運用の考え方・ガイドライン・FAQ

国土交通省は、条文の運用について、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方（令和5年3月31日施行版）、サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン（令和5年3月31日改正）、賃貸住宅管理業法FAQ集（令和7年10月9日時点）を公表しています。重要事項説明書と標準契約書のひな形も公表されています。このページで「解釈・運用の考え方は」「ガイドラインは」「FAQ集は」と書いている記述は、これらの資料によるもので、条文そのものではありません。資料は改訂されることがあるので、最新の版は国土交通省の賃貸住宅管理業法のページで確認できます。

宅建業免許との関係

宅建業免許（宅建業法3条1項）と賃貸住宅管理業の登録は、別の法律にもとづく別の制度です。宅建業者であることで賃貸住宅管理業の登録が要らなくなるという規定はありません。宅建業者も、管理戸数が200戸以上で賃貸住宅管理業を営むなら、登録を受けなければなりません。宅建業免許の制度は、宅建業免許とはのページで解説しています。

宅建業者が登録を申請するときは、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方が、一部の添付書類（法人なら定款、登記事項証明書、役員が破産者で復権を得ない者に当たらない旨の証明書、略歴、相談役・顧問と主な株主などの書面）の省略を認める扱いにしています。省略を認めるかどうかは国土交通大臣が判断すると定められているので（賃貸住宅管理業法施行規則7条4項）、申請の前に案内で確かめておくことをおすすめします。

業務管理者の要件を満たす方法の一つが、宅建士で、国土交通大臣が指定する講習を修了した者であることです（賃貸住宅管理業法施行規則14条2号）。もう一つの方法は登録証明事業による証明で（同14条1号）、どちらの方法でも、管理業務の実務の経験の要件があります。要件の全体は、業務管理者の要件（賃貸住宅管理業の登録）で解説しています。

宅建業の専任の宅建士が業務管理者を兼ねることについて、宅建業法の解釈・運用の考え方は、宅建業を営む事務所の専任の宅建士が業務管理者を兼務している場合に、業務管理者として賃貸住宅管理業の業務に従事することは差し支えないとしています。一方、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、業務管理者が宅建士などを兼務すること自体は法違反ではないものの、従業員が行う管理業務などについて必要な指導・管理・監督の業務に従事できる必要があるとしています。専任の宅建士としての専任性は宅建業免許の免許権者が確認するので、兼務を始める前に、宅建業免許の申請先に確認しておくと安心です。宅建業の側の整理は、専任の宅建士の兼務の説明で解説しています。

宅建業者がオーナーとして管理を委託するときは、管理受託契約の締結前の説明の相手から除かれます（賃貸住宅管理業法施行規則30条3号）。この場合も、賃貸住宅管理業者は締結時の書面を交付しなければなりません（賃貸住宅管理業法14条1項）。

よくある質問

賃貸住宅管理業法はいつから施行されていますか？

サブリースの規制（第3章）は2020年12月15日から、登録制度を含むその他の部分は2021年6月15日から施行されています（施行期日を定める政令）。

賃貸住宅管理業の登録は義務ですか？

管理戸数が200戸以上で賃貸住宅管理業を営むときは、国土交通大臣の登録を受けなければなりません（賃貸住宅管理業法3条1項・賃貸住宅管理業法施行規則3条）。登録を受けずに営むと、1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金に処され、またはこれらを併科されます（賃貸住宅管理業法41条1号）。200戸未満の事業は登録を受けなければならない規模に当たりませんが、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、登録を受けることを推奨しています。

賃貸住宅管理業務とはどのような業務ですか？

賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて行う、賃貸住宅の維持保全（点検・清掃その他の維持と、必要な修繕）と、それとあわせて行う家賃・敷金・共益費その他の金銭の管理です。維持保全には、維持保全の契約の締結の媒介・取次ぎ・代理を行う業務も含まれます（賃貸住宅管理業法2条2項）。

定期報告はどのくらいの頻度で行いますか？

管理受託契約を締結した日から1年を超えない期間ごとに、および契約期間の満了後遅滞なく、管理業務報告書を交付して説明します（賃貸住宅管理業法施行規則40条1項）。

賃貸住宅管理業法の施行規則には何が定められていますか？

登録が必要な規模（200戸）、更新の申請の期間、登録の申請の添付書類、業務管理者の要件、管理受託契約と特定賃貸借契約の締結前の説明事項、定期報告の方法、国土交通大臣の権限の委任などです。施行規則は、国土交通省令として定められています。

関連するページ

登録の手続きは賃貸住宅管理業の登録、サブリースの規制は特定転貸事業者（サブリース業者）の規制のページで解説しています。宅建業免許の制度は宅建業免許とはのページをご覧ください。