このページは、サブリース事業を営む特定転貸事業者（サブリース業者）と、その勧誘を行う勧誘者が守る賃貸住宅管理業法のルールをまとめています。サブリース（一括借上げ）を検討しているオーナーの方は、契約の前に特定転貸事業者から受ける説明と書面の内容を、このページの「特定賃貸借契約の重要事項説明」の見出しで確認できます。サブリース会社の比較や、個別の会社の評判は扱っていません。
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約（転貸の事業を営むことを目的として結ぶ賃貸住宅の賃貸借契約。いわゆるマスターリース契約）で借りた賃貸住宅を、第三者に転貸する事業を営む者です（賃貸住宅管理業法2条4項・5項）。特定転貸事業者と勧誘者には、誇大広告等の禁止（賃貸住宅管理業法28条）と不当な勧誘等の禁止（賃貸住宅管理業法29条）が及びます。特定転貸事業者には、さらに締結前の重要事項説明（賃貸住宅管理業法30条）、締結時の書面の交付（賃貸住宅管理業法31条）、書類の閲覧（賃貸住宅管理業法32条）が課されます。
これらの規制（賃貸住宅管理業法第3章）は、2020年12月15日から施行されています（施行期日を定める政令）。「サブリース新法」と呼ばれることがありますが、これは通称で、法律の名前は賃貸住宅管理業法（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）です。
このページの目次
特定賃貸借契約と特定転貸事業者
特定賃貸借契約は、賃貸住宅の賃貸借契約のうち、賃借人が、その賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として結ぶものです（賃貸住宅管理業法2条4項）。ただし、賃借人が賃貸人と密接な関係にある者のときは除かれます。賃貸人が個人なら、その親族や、賃貸人・親族が役員である法人、賃貸人が会社なら、その親会社・子会社・関連会社などが、これに当たります（賃貸住宅管理業法施行規則2条1号〜7号）。
特定転貸事業者の定義は、賃貸住宅管理業法2条5項にあります。特定賃貸借契約の相手方は、賃貸住宅を貸すオーナー（賃貸人）です。
管理受託契約との違いも押さえておく必要があります。管理受託契約は、オーナーから管理業務の委託を受ける契約で、賃貸住宅管理業の登録制度（賃貸住宅管理業法第2章）の側の契約です。特定賃貸借契約は、オーナーから賃貸住宅を借り上げて転貸する契約で、第3章の規制の側の契約です。サブリースでは、同じ会社が両方の立場になることがあります。2つの仕組みの違いは、賃貸住宅管理業法（2つの仕組み）で解説しています。
登録との関係：第3章の規制は登録制ではない
第3章の規制には、登録や戸数の要件がありません。特定転貸事業者と勧誘者は、賃貸住宅管理業の登録の有無や管理戸数にかかわらず、この規制を受けます。賃貸住宅管理業法FAQ集も、管理戸数が200戸未満で登録の義務の対象にならない事業者でも、特定転貸事業者であれば、誇大広告・不当な勧誘の禁止や重要事項説明などの規制が課されるとしています。
ただし、特定転貸事業者は一般に賃貸住宅管理業を営むと解され、管理戸数が200戸以上なら賃貸住宅管理業の登録が必要と整理されています。賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、特定転貸事業者が、本来賃貸人が行う賃貸住宅の維持保全を賃貸人に代わって行っていることを理由に、規模が200戸未満の場合を除き、賃貸住宅管理業の登録を受けなければならないとしています。登録の手続きは、賃貸住宅管理業の登録のページで解説しています。
第3章の規制と、違反したときの罰則を表1にまとめました。
| 規制 | 誰に | 違反したとき | 条文 |
|---|---|---|---|
| 誇大広告等の禁止 | 特定転貸事業者・勧誘者 | 30万円以下の罰金 | 賃貸住宅管理業法28条 賃貸住宅管理業法施行規則42条1号〜4号 賃貸住宅管理業法44条10号 |
| 不当な勧誘等の禁止（故意の不告知・不実告知） | 特定転貸事業者・勧誘者 | 6月以下の拘禁刑もしくは50万円以下の罰金または併科 | 賃貸住宅管理業法29条1号 賃貸住宅管理業法42条2号 |
| 不当な勧誘等の禁止（威迫・迷惑な時間の勧誘など） | 特定転貸事業者・勧誘者 | 罰則の条文はない。ただし指示・業務停止（勧誘者は勧誘の停止）の対象で、指示に違反すると30万円以下の罰金、停止の命令に違反すると6月以下の拘禁刑もしくは50万円以下の罰金または併科 | 賃貸住宅管理業法29条2号 賃貸住宅管理業法施行規則43条1号〜4号 賃貸住宅管理業法33条1項〜3項 賃貸住宅管理業法34条1項〜3項 賃貸住宅管理業法44条12号 賃貸住宅管理業法42条3号 |
| 締結前の書面の不交付等 | 特定転貸事業者 | 50万円以下の罰金 | 賃貸住宅管理業法30条1項 賃貸住宅管理業法43条 |
| 締結時の書面の不交付等 | 特定転貸事業者 | 50万円以下の罰金 | 賃貸住宅管理業法31条1項1号〜7号 賃貸住宅管理業法43条 |
| 書類の備置きと閲覧 | 特定転貸事業者 | 30万円以下の罰金 | 賃貸住宅管理業法施行規則48条3項〜4項 賃貸住宅管理業法32条 賃貸住宅管理業法44条11号 |
法人や個人の事業主の業務に関して違反したときは、行為者のほか、その法人や事業主にも罰金刑が科されます（賃貸住宅管理業法45条）。指示は賃貸住宅管理業法33条、業務停止と勧誘の停止は賃貸住宅管理業法34条に定めがあります。
勧誘者とは
勧誘者は、特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結について勧誘を行わせる者です（賃貸住宅管理業法28条）。誇大広告等の禁止と不当な勧誘等の禁止は、勧誘者にも及びます（賃貸住宅管理業法28条・29条）。
賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、特定転貸事業者から委託を受けて勧誘する者のほか、明示的に勧誘を委託されていなくても、勧誘を依頼されている者や任されている者も勧誘者に当たり、依頼の形式や資本関係は問わないとしています。サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインは、建設会社・不動産業者・金融機関などの法人や、ファイナンシャルプランナー・コンサルタントなどの個人が、勧誘の委託を受けて資産運用の企画提案をする場合などを例に挙げています。
ガイドラインの例に不動産業者が挙がっているとおり、宅建業者も、サブリースの勧誘に関わると勧誘者に当たることがあります。当たるかどうかは、個別の事案ごとに客観的に判断されます。オーナーにサブリースの契約を勧める立場になるときは、誇大広告・不当な勧誘の禁止を前提に、説明の内容を確かめておくと安心です。
勧誘者が誇大広告・不当な勧誘の禁止に違反すると、勧誘者自身が指示や勧誘の停止の対象になります（賃貸住宅管理業法33条2項・34条2項）。勧誘を行わせた特定転貸事業者も、勧誘者の違反について、指示や業務停止の対象になります（賃貸住宅管理業法33条1項・34条1項）。
誇大広告と不当な勧誘の禁止
特定転貸事業者と勧誘者は、特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、次の事項について、著しく事実に相違する表示や、実際のものよりも著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません（賃貸住宅管理業法28条・賃貸住宅管理業法施行規則42条1号〜4号）。違反すると、30万円以下の罰金に処されます（賃貸住宅管理業法44条10号）。
- オーナーに支払う家賃の額・支払期日・支払方法などの賃貸の条件と、その変更
- 賃貸住宅の維持保全の実施方法
- 維持保全に要する費用の分担
- 特定賃貸借契約の解除
サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインは、誇大広告等に当たる例として、契約期間中に定期的な家賃の見直しや、借地借家法にもとづく減額請求がありうるのに、その旨を表示せずに「○年家賃保証」「一切収入が下がりません」などと表示することを挙げています。問題になるのは、家賃が変わる可能性を示さずに、家賃収入が保証されているように見せる表示の仕方です。
不当な勧誘等の禁止では、まず、勧誘をするとき、または契約の解除を妨げるために、相手方の判断に影響を及ぼす重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為が禁止されています（賃貸住宅管理業法29条1号）。違反すると、6月以下の拘禁刑もしくは50万円以下の罰金に処され、またはこれらを併科されます（賃貸住宅管理業法42条2号）。
このほか、相手方の保護に欠ける行為として、次の行為も禁止されています（賃貸住宅管理業法29条2号・賃貸住宅管理業法施行規則43条1号〜4号）。
- 契約を締結・更新させるため、または申込みの撤回や解除を妨げるために、相手方を威迫する行為
- 迷惑を覚えさせるような時間に、電話や訪問で勧誘する行為
- 深夜や長時間の勧誘など、私生活や業務の平穏を害するような方法で相手方を困惑させる行為
- 契約を締結・更新しない意思（勧誘を受けたくない意思を含む）を示した相手方に、執ように勧誘する行為
これらの行為の違反には、罰則の条文がありません。ただし、指示や業務停止（勧誘者は勧誘の停止）の対象になり、指示に違反すると30万円以下の罰金、停止の命令に違反すると6月以下の拘禁刑もしくは50万円以下の罰金（またはこれらの併科）の対象になります（賃貸住宅管理業法33条・34条・44条12号・42条3号）。
特定賃貸借契約の重要事項説明
サブリースを検討しているオーナーは、契約の前に、特定転貸事業者から、表2の事項を記載した書面の交付を受け、説明を受けることになります。
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結しようとするときは、契約を締結するまでに、相手方となろうとする者に書面を交付して説明しなければなりません（賃貸住宅管理業法30条1項）。説明する事項は、賃貸住宅管理業法施行規則45条が定めています。
| 号 | 説明する事項 | 条文 |
|---|---|---|
| 1号 | 特定賃貸借契約を締結する特定転貸事業者の商号、名称又は氏名及び住所 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条1号 |
| 2号 | 特定賃貸借契約の対象となる賃貸住宅 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条2号 |
| 3号 | 特定賃貸借契約の相手方に支払う家賃の額、支払期日及び支払方法等の賃貸の条件並びにその変更に関する事項 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条3号 |
| 4号 | 特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全の実施方法 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条4号 |
| 5号 | 特定転貸事業者が行う賃貸住宅の維持保全に要する費用の分担に関する事項 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条5号 |
| 6号 | 特定賃貸借契約の相手方に対する維持保全の実施状況の報告に関する事項 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条6号 |
| 7号 | 損害賠償額の予定又は違約金に関する事項 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条7号 |
| 8号 | 責任及び免責に関する事項 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条8号 |
| 9号 | 契約期間に関する事項 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条9号 |
| 10号 | 転借人の資格その他の転貸の条件に関する事項 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条10号 |
| 11号 | 転借人に対する第四号に掲げる事項の周知に関する事項 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条11号 |
| 12号 | 特定賃貸借契約の更新及び解除に関する事項 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条12号 |
| 13号 | 特定賃貸借契約が終了した場合における特定転貸事業者の権利義務の承継に関する事項 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条13号 |
| 14号 | 借地借家法（平成三年法律第九十号）その他特定賃貸借契約に係る法令に関する事項の概要 | 賃貸住宅管理業法施行規則45条14号 |
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結するまでに、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければなりません（賃貸住宅管理業法30条1項）。相手方が賃貸住宅管理業法施行規則44条の者に当たるときは説明の対象から除かれますが、締結時の書面の交付（賃貸住宅管理業法31条1項）は必要です。
説明の相手から除かれるのは、特定転貸事業者、賃貸住宅管理業者、宅建業者、特定目的会社、組合、賃貸住宅に係る信託の受託者（委託者などが賃貸住宅管理業者・特定転貸事業者・宅建業者・特定目的会社である場合に限る）、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社です（賃貸住宅管理業法施行規則44条1号〜8号・30条6号）。オーナーへの説明が一律に要らなくなるのではなく、相手がこれらに当たるときに限られます。相手がこれらに当たるときも、締結時の書面の交付は必要で、誇大広告・不当な勧誘の禁止も適用されます（賃貸住宅管理業法31条1項・28条・29条）。
相手方の承諾を得れば、書面に代えて電磁的方法で提供できます（賃貸住宅管理業法30条2項）。
賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、この説明は特定転貸事業者自らが行う必要があるとしています。そのうえで、一定の実務経験のある者や賃貸不動産経営管理士など、専門的な知識と経験のある者が行うことが望ましいとしています。また、説明から契約の締結までに1週間程度の期間をおくことが望ましい、ともしています。
サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドラインは、説明の中で、借地借家法32条1項（借賃増減請求権）が適用され、特定転貸事業者から家賃の減額を請求されることがあることを説明するとしています。契約の型によって説明の中身が変わる点にも注意が必要です。普通借家契約として結ぶときは、オーナーからの更新拒絶には借地借家法28条の正当事由が必要であることを説明します。定期借家契約として結び、家賃は減額できないとの特約を定めたときは、借地借家法32条の適用はなく、特定転貸事業者から家賃の減額を請求できないことを説明します。
書面を交付しないとき、記載すべき事項を記載しない書面や虚偽の記載のある書面を交付したときは、50万円以下の罰金に処されます（賃貸住宅管理業法43条）。管理業務の委託を受ける管理受託契約にも、別の重要事項説明があります。賃貸住宅管理業法の管理受託契約の重要事項説明で解説しています。
締結時の書面と、書類の閲覧
特定転貸事業者は、特定賃貸借契約を締結したときは、相手方に遅滞なく書面を交付しなければなりません（賃貸住宅管理業法31条1項）。記載するのは、対象の賃貸住宅、家賃その他の賃貸の条件、維持保全の実施方法、契約期間、転借人の資格その他の転貸の条件、契約の更新・解除の定めと、省令で定める事項（特定転貸事業者の商号など、維持保全の費用の分担、維持保全の実施状況の報告、損害賠償額の予定・違約金、責任と免責、転借人への周知、契約が終了したときの権利義務の承継）です（賃貸住宅管理業法施行規則47条）。相手方の承諾を得れば電磁的方法で提供でき（賃貸住宅管理業法31条2項）、書面を交付しないときなどは50万円以下の罰金に処されます（賃貸住宅管理業法43条）。
特定転貸事業者は、業務と財産の状況を記載した書類（別記様式第十三号の業務状況調書、貸借対照表と損益計算書など）を、事業年度ごとに、その事業年度の経過後3月以内に作成し、営業所・事務所ごとに備え置かなければなりません。備え置く期間は、備え置いた日から3年を経過する日までで、特定賃貸借契約の相手方や相手方となろうとする者の求めに応じて閲覧させます（賃貸住宅管理業法32条・賃貸住宅管理業法施行規則48条1項・3項・4項）。違反すると、30万円以下の罰金に処されます（賃貸住宅管理業法44条11号）。
違反したとき：指示・業務停止・罰則と申出
国土交通大臣は、特定転貸事業者が賃貸住宅管理業法28条〜32条に違反したとき、または勧誘者が28条・29条に違反したときは、特定転貸事業者に必要な措置をとるよう指示できます。勧誘者が違反したときは、勧誘者にも指示できます。指示をしたときは、その旨が公表されます（賃貸住宅管理業法33条1項〜3項）。
さらに、1年以内の期間を限って、特定転貸事業者には勧誘の停止や特定賃貸借契約に関する業務の全部・一部の停止を、勧誘者には勧誘の停止を命じることができます。命じたときは、その旨が公表されます（賃貸住宅管理業法34条1項〜3項）。
罰則は表1のとおりで、法人や個人の事業主にも罰金刑が科される両罰の定めがあります（賃貸住宅管理業法45条）。報告の求めに応じないときや、立入検査を拒んだときなども、30万円以下の罰金の対象です（賃貸住宅管理業法44条13号）。
また、誰でも、特定賃貸借契約の適正化のため必要があると認めるときは、国土交通大臣に申し出て、適当な措置をとるよう求めることができます（賃貸住宅管理業法35条1項）。申出書には、申出人の氏名または名称と住所、申出の趣旨などを記載します（賃貸住宅管理業法施行規則49条）。オーナーも、この申出ができます。
よくある質問
特定賃貸借契約とは何ですか？
賃借人が、借りた賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として結ぶ、賃貸住宅の賃貸借契約です（賃貸住宅管理業法2条4項）。賃借人が賃貸人の親族や親会社など、密接な関係にある者の場合は除かれます（賃貸住宅管理業法施行規則2条）。
管理受託契約と特定賃貸借契約の違いは何ですか？
管理受託契約はオーナーから管理業務の委託を受ける契約で、特定賃貸借契約はオーナーから賃貸住宅を借り上げて転貸する契約です。前者は賃貸住宅管理業の登録制度（賃貸住宅管理業法第2章）、後者は特定賃貸借契約の適正化のための措置（同第3章）の対象です。
特定転貸事業者に登録の義務はありますか？
第3章の規制に登録の制度はありません。ただし、賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、特定転貸事業者は一般に賃貸住宅管理業を営むと解されるので、規模が200戸未満の場合を除き、賃貸住宅管理業の登録を受けなければならないとしています。
サブリースの重要事項説明が不要になるのはどんな場合ですか？
相手方が、特定転貸事業者・賃貸住宅管理業者・宅建業者・特定目的会社など、賃貸住宅管理業法施行規則44条に定める者に当たる場合です。この場合も、締結時の書面の交付は必要です（賃貸住宅管理業法31条1項）。
サブリース新法はいつから施行されていますか？
「サブリース新法」と呼ばれる特定賃貸借契約の適正化のための措置（賃貸住宅管理業法第3章）は、2020年12月15日から施行されています（施行期日を定める政令）。
関連するページ
賃貸住宅管理業法の全体像は賃貸住宅管理業法、賃貸住宅管理業の登録の手続きは賃貸住宅管理業の登録のページで解説しています。